二手房租賃糾紛存“四大陷阱”

海淀法院提醒消費(fèi)者在簽訂租賃合同前，一定要確認(rèn)房源真實(shí)性和房東身份，對特別約定要量力而行

近些年，因?yàn)槎址孔赓U引發(fā)的糾紛案件日益增多，北京海淀法院法官通過對類似案件的梳理總結(jié)，在“3·15”當(dāng)天，向消費(fèi)者發(fā)布了防范二手房租賃四大陷阱的風(fēng)險(xiǎn)提示。

陷阱 1

二房東轉(zhuǎn)租房屋致租賃合同無效

2015年10月，二房東遲某在未經(jīng)過大房東魏某同意的情況下，將海淀區(qū)北三環(huán)中路一套房屋主臥租予馬某，租賃期限為一年，月租3400元，按照押一付三的方式收取房租。2015年11月末，大房東魏某將房屋出售，并責(zé)令馬某立即搬離。馬某向遲某索要剩余9個(gè)月的房租、押金，但遭到遲某拒絕。法院經(jīng)審理認(rèn)為，遲某未經(jīng)房主同意將所租的房屋轉(zhuǎn)租，屬于無權(quán)處分的行為，其與馬某所簽訂的租賃合同應(yīng)屬無效。鑒于馬某所交費(fèi)用超過了其實(shí)際居住期間應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的費(fèi)用，因此對于多余部分遲某應(yīng)當(dāng)返還。

【法官支招】為避免遇見假房東或無權(quán)轉(zhuǎn)租的二房東，承租人在簽訂租賃合同前，一定要確認(rèn)房源的真實(shí)性和房東身份，應(yīng)要求房東出具身份證件、房屋所有權(quán)證書或房屋租賃合同等租賃憑證。

陷阱 2

小中介人間蒸發(fā)租客退房租費(fèi)周折

曾某通過某中介公司承租位于海淀區(qū)椿楸嘉園房屋一套，并將半年租金付給中介公司，曾某租住3個(gè)月后，房主李某告知其中介公司并未向房主交納房租，要求曾某立即騰房。曾某隨后才發(fā)現(xiàn)中介公司已人去樓空。在訴訟過程中，中介公司難以聯(lián)系，法院通過公告送達(dá)的方式送達(dá)開庭傳票和判決，雖曾某最終拿到了勝訴的判決，但整個(gè)過程耗時(shí)耗力。

【法官支招】法院在審理案件中發(fā)現(xiàn)某些中介公司雖然不收取中介費(fèi)，但是租房合同到期時(shí)，他們會(huì)找各種理由拒不退還押金。因此承租人在租房時(shí)需多方核實(shí)中介的經(jīng)營信息和資質(zhì)，把中介公司的承諾落實(shí)到書面合同中。

陷阱 3

簽租量力而行看清特殊要求與約定

蔡某承租張某位于海淀區(qū)玉樹臨風(fēng)小區(qū)的房屋一套，并簽訂書面租賃合同，簽約前房主張某表示房屋內(nèi)有一個(gè)大魚缸，魚缸搬不走，如要承租該房屋需幫忙清洗魚缸、給魚換水，蔡某因喜歡魚所以答應(yīng)了。

入住房屋后蔡某發(fā)現(xiàn)魚缸太大，并且自己年事已高，無力養(yǎng)魚，蔡某只好提前退租，但張某表示提前退租是蔡某違約，因此索要一個(gè)月房租作為賠償。蔡某和張某無法達(dá)成一致意見，故訴至法院。經(jīng)審理，法院判決解除雙方之間的房屋租賃合同，張某僅需退還蔡某剩余房租。

【法官支招】房屋租賃合同是出租人與承租人之間明確權(quán)利義務(wù)的重要依據(jù)，因此簽訂租賃合同時(shí)要考慮自身履行能力并對特殊的情況進(jìn)行特別約定。北京市房屋和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)網(wǎng)站可自行下載房屋租賃合同范本。租賃合同一般包括房屋基本情況、租賃期限、租金和押金、房屋維修和維護(hù)、合同解除以及違約責(zé)任等條款。

陷阱 4

遲交租金兩個(gè)月致押金無法退還

2016年7月11日，力田公司將位于西城區(qū)展覽路房屋出租給陳某并約定租金支付方式為押一付三，提前30天支付下一期租金，如逾期支付每天按100元收取滯納金。陳某按時(shí)交納了前兩期房租及押金。第三期房租則推遲了兩個(gè)月繳清。

合同到期后，陳某要求力田公司退還押金，力田公司則認(rèn)為陳某延遲交納第三期房屋租金構(gòu)成違約，應(yīng)支付滯納金和違約金，用押金沖抵。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，陳某未按合同約定交納第三期租金構(gòu)成違約，應(yīng)按照合同約定支付滯納金及違約金，對力田公司要求扣除押金沖抵滯納金和違約金的主張予以支持。

【法官支招】很多承租人都遇到過租房合同到期后中介公司或者房主找各種理由不退押金的情況。為避免上述情況的發(fā)生，承租人應(yīng)注意：按時(shí)足額交納房租；初次入住房屋時(shí)要記錄好房屋內(nèi)的水電表和燃?xì)獗淼谋頂?shù)和使用字?jǐn)?shù)，形成書面清單，請房主或中介機(jī)構(gòu)簽字確認(rèn)；承租人入住時(shí)需根據(jù)房屋現(xiàn)狀書寫物品交割單，記錄好房屋物品并拍照留存；退房交鑰匙時(shí)請房主或中介公司出具退房確認(rèn)單，以證明退房時(shí)間。（新京報(bào)記者王?。?/p>