圖為福州一處剛建設完工的房地產(chǎn)樓盤。（資料圖片） 中新社記者張斌攝

買房前、買房中、買房后步步都可能遇上“坑”買房人需要自己長點心

買房全程防“坑”指南

買房前的虛假宣傳、買房中的合同貓膩、買房后的貨不對板……作為生活中最大宗的消費行為，買房吃虧，關乎的不僅是居住品質(zhì)的折損，更有家庭財富的縮水。房子本身的特質(zhì)決定了其很難實現(xiàn)銷售說辭與實物完全一致，而這其中的不確定和不可控就給了某些開發(fā)商和中介制造貓膩的空間。雖然經(jīng)過20年的發(fā)展，一些買房陷阱因市場的成熟而被破解，但在房屋的整個交易過程中，購房人仍處在弱勢地位，需要慎之又慎，避免入“坑”。本期《廣廈時代》采訪了多位購房人及業(yè)內(nèi)人士，為您細數(shù)買房過程中的那些“坑”。

買房前的“坑”

虛假廣告陷阱多

在房地產(chǎn)業(yè)興起的20年時間里，早期的廣告作為開發(fā)商產(chǎn)品推介的主要渠道之一，起到了很重要的作用。從潘石屹的SOHO現(xiàn)代城將賬面上趴著的最后幾百萬全部用于投放廣告而起死回生(真正原因是住房貨幣化的政策確立)，到2000年左右號稱地基未挖靠廣告就能賣完房的時代。

那時的開發(fā)商銷售部門做過統(tǒng)計，買房人來看房，主要獲取信息的渠道排名依次為：一、路過項目(看到路牌)；二、擎天柱廣告牌；三、報紙廣告；四、老客戶介紹……當時互聯(lián)網(wǎng)還方興未艾，買房人大多數(shù)是初次置業(yè)，還沒有“不信廣告信療效”的意識。因此，魚龍混雜的廣告成了開發(fā)商被投訴的主要“罪狀”之一。

北京青年報記者曾“有幸”追蹤采訪過這樣一則廣告：買某某別墅，享受開發(fā)商提供的24小時熱水……這則現(xiàn)在看來簡直是開玩笑的廣告詞(現(xiàn)在別說別墅，就是最普通的保障房也有24小時熱水)，放在當時簡直是做夢一般。但不久后收到投訴，這個當時在亞北別墅區(qū)小有名氣的項目所謂的24小時熱水，竟然是開發(fā)商每家每戶發(fā)的一根快速熱水棒！

如果說熱水棒無厘頭的故事并未給買房人帶來什么實際損失，那么有的廣告則嚴重地影響到了買房人的購房行為。當時出現(xiàn)了大量虛假廣告，比如效果圖里綠地、會所、幼兒園，到了交房的時候都成了密密麻麻的房子，買房人追究起來，往往得到的答復是只是廣告，而負責接待客戶的銷售員已經(jīng)辭職了，開發(fā)商并不擔責任……

隨著房地產(chǎn)商場化的不斷深入及買房人不斷增強的法律意識，明目張膽的虛假廣告已經(jīng)淡出江湖，但一些“新鮮出爐”的虛假廣告讓買房人防不勝防。比如不標出規(guī)劃中的市政路，而是以綠地作為效果圖，等入住的時候跟業(yè)主說有關部門的決定，開發(fā)商也提前不知情；再比如，號稱國際大師設計的樓盤，很多都是“貼標”之作(大師畫草圖，其他人實際操作)，最知名的案例就是意大利一位世界知名大師根本沒來過中國，但所謂他的作品，在中國已經(jīng)有了兩個……

眼見不一定為實

相信在近幾年買房的朋友一定很納悶兒：為什么自己去買房的時候總看到“人山人?！?，銷售員肯定地說房子已經(jīng)賣完了，讓買房人等消息。但過了一段時間，銷售員會主動打電話說有人騰退房子出來，買房人還是有機會買到。

作為開發(fā)商常用的一種套路，“饑餓營銷”是屢試不爽的手段。開發(fā)商經(jīng)常通過一些活動、促銷，吸引大量人流參觀售樓處，看房的人當中，有從各個渠道請來的真正買房人，還有相當一部分是所謂的“托兒”。這些“托兒”有的是開發(fā)商內(nèi)部員工及家屬冒充的，有的甚至是開發(fā)商直接花錢雇的。據(jù)知情人透露，一個“托兒”的價格在幾年前也就每天50元，而近一兩年已經(jīng)上漲到每天200元。

而所謂的“日光盤”有很多也是“運作”出來的。開發(fā)商往往先采取“內(nèi)部認購”等方式鎖定一批潛在的買房人，同時造成一房難求的假象，吸引大量買房人關注，然后根據(jù)買房人的基數(shù)，確定開多少套房可以“日光”，甚至可以提高價格。

舉個例子，一個樓盤通過低價策略鎖定了2000組買房人，那么開發(fā)商推出200至400套房是可以消化掉的，如果200套房有4000組排隊，那么不好意思，價格必定水漲船高，而且保證“日光”，一切都是套路，所以眼見不一定為實。

最好的辦法就是不被眼前看到的嚇住，看看所謂的“日光盤”網(wǎng)簽了多少套，建委網(wǎng)站都有公示，做不了假，一看便知。專家提示，當下的是市場很難再現(xiàn)日光盤，買房人多留個心眼兒。

市民觀望湖南長沙一樓盤工地上的推土機作業(yè)。 中新社記者楊華峰攝

隨意虛構(gòu)贈送面積

“50平方米單身公寓變身85平方米小復式”“買一送一”“兩居變?nèi)印薄浰兔娣e成為眼下很多開發(fā)商誘人的宣傳點。但買房人千萬注意，送是送了，但未必你享受得了。

在國內(nèi)發(fā)生過這樣的案例：開發(fā)商開發(fā)的樓盤贈送超大入戶花園，5.7米層高。買房人被要求合同中附加一份委托書，讓買房人委托另一家公司填平贈送的天井面積。直到入住時買房人才發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商承諾的贈送面積就是從一樓通到19樓的天井，而且天井實質(zhì)上是開發(fā)商為了減少支出土地出讓金，隱瞞了有關部門，“偷來”的面積。

因此，專家建議，買房人一定要仔細審閱委托書的內(nèi)容是否合法合規(guī)，否則贈送的面積很可能是違章搭建，存在被拆除或者其他不利法律后果的隱患。

在北京也發(fā)生過類似的現(xiàn)象，一個豪宅項目樣板間里，客廳顯得非常大，尤其是陽臺部分，但是同行馬上看出該開發(fā)商在面積上做了手腳，把客廳面積延伸出去不少，但在報規(guī)時一定是按照原來面積上報的，否則根本過不了關，所以同行斷言：在交房時，買房人一定會發(fā)現(xiàn)面積不像樣板間表現(xiàn)的那么大，未來開發(fā)商違約隱患非常大。

為買房辦假證當心賠了夫人又折兵

因根據(jù)北京“限購”政策，持《北京市工作居住證》的非京籍人士視同北京市戶籍，買首套住房不受連續(xù)五年社保和納稅證明限制；同時，可以購買第二套住房。這一規(guī)定讓很多不具備買房資格的人看到了一線希望。于是乎，各種“幫助辦理北京市工作居住證”“離婚證”的地下交易有了溫床，尤其是北京市工作居住證，去年在黑市上的價格是12萬元，今年的價格據(jù)說已經(jīng)漲到了20萬元。

但“遺憾”的是，統(tǒng)統(tǒng)都是假的。一位買房人向北青報記者投訴：限購剛開始第二年，就有開發(fā)商的銷售員為他辦理了“北京市工作居住證”，他也買到了房并且已經(jīng)入住好幾年，但最近在辦房產(chǎn)證時，登記部門說居住證是假的。他在跟開發(fā)商交涉時，開發(fā)商的答復是該員工已經(jīng)辭職，公司沒有責任。

市住建委相關負責人此前就已經(jīng)表示，“限購實行后，確實曾出現(xiàn)一段時間內(nèi)，持《居住證》購房的人增多的現(xiàn)象。為了嚴格管理，我們很快和北京市人力資源和社會保障局協(xié)商，聯(lián)網(wǎng)核查《居住證》?，F(xiàn)在，各區(qū)縣房屋權(quán)屬部門在辦理住宅房屋產(chǎn)權(quán)過戶前，對持《居住證》的外地購房人，都要登錄市或者區(qū)人力資源和社會保障局網(wǎng)站，輸入居住證編號，進行核查，如果是假證，不予辦理過戶手續(xù)?！?/p>

記者在來廣營房地產(chǎn)交易大廳咨詢工作人員時得到的答復是，無論是開發(fā)商或者中介代辦，還是購房人自己辦理產(chǎn)權(quán)，對持《居住證》的購房人，都會登錄市或區(qū)人力資源和社會保障局網(wǎng)站核查編號。

而北京市人力資源與社會保障局在有關《北京市工作居住證》的規(guī)定中也早已經(jīng)明確：“申請單位和申請人所提供資料均應真實有效，申請人提供虛假材料的，將取消申請人申報資格；對于個人提供虛假材料而單位審核失職的，暫停該單位申報資格兩年；對于單位進行虛假申報的，取消單位申報資格?！?/p>

買房中的“坑”

口頭承諾贈送難入合同

當購房人決定出手，買賣坐下來溝通交易的細節(jié)時，依然有很多“坑”在等待購房人。

一位購房人向《廣廈時代》透露，他兩年前購買了一套位于北京某景區(qū)的度假型住宅，購買時置業(yè)顧問承諾，交房后會贈送業(yè)主該景區(qū)的會員卡，每年可以免費進出該景區(qū)200次。但由于提供會員卡的不是開發(fā)商自身，所以并不能寫入購房合同?？紤]到開發(fā)商本身的品牌效應，以及同期享受該政策的業(yè)主很多，該購房人就接受了置業(yè)顧問的說法，相信了口頭承諾。

而交房的時候，事實卻不如購房人此前預期所想。原本價值較高的會員卡實際權(quán)益大幅縮水，同時還增加了會員卡的管理費。但由于此前銷售時，會員卡的實際權(quán)益既沒有出現(xiàn)在開發(fā)商的宣傳廣告里，也沒有出現(xiàn)在購房合同中，購房人索賠無門，只能彼此在業(yè)主群中溝通抱怨。

除此之外，開發(fā)商在吸引購房人購房時，承諾的贈送種類還有很多，贈送面積就是最多的一種，先不說這些贈送是真的贈送，還是像上文提到那樣的有種種貓膩，由于都沒有確實的依據(jù)，而且有違規(guī)之嫌，大多都無法寫入正式的合同中，而購房人在收房時具體得到的贈送面積，就更難以和此前購房時開發(fā)商承諾的面積做出直接的比較。

另外，中央空調(diào)、新風系統(tǒng)、物業(yè)費……開發(fā)商承諾的“贈品”，很多都停留在置業(yè)顧問的口中。雖然在日趨成熟的市場環(huán)境下，開發(fā)商完全推翻此前承諾的情況并不多見，但由于未寫入合同，購房人難以得到與之前承諾一致的贈送權(quán)益。

補充協(xié)議小心埋雷

有過幾次買房經(jīng)歷的購房人都知道，買房時的正式合同中很難有貓膩或陷阱，真正有價值的內(nèi)容主要都在購房補充協(xié)議里。

在北京，無論是二手房還是新房交易，使用的合同范本都是由北京市住建委和北京市工商局聯(lián)合制定的，條款都是不能隨意修改的。所以，關于交易的很多個性化的內(nèi)容，都體現(xiàn)在補充協(xié)議中。

以《廣廈時代》拿到的一份商品房期房預售合同的補充協(xié)議為例，有關該套房屋的精裝修標準、購房資格責任認定、公攤面積比例和位置、延期交房及辦貸款違約責任、辦理房屋不動產(chǎn)登記證明的時間等都在補充協(xié)議中有明確的約定。

由于在購房交易過程中，購房人要簽上百個名字，很多購房人簽到最后，已無暇顧及合同本身的內(nèi)容，只是機械的簽名。但專家建議，購房人對于補充協(xié)議，一定要認真地閱讀了解，及時提出自己的異議。例如精裝修標準和使用的品牌、延期交房的賠付標準及延期交房的責任認定，這些都是買賣雙方比較容易發(fā)生糾紛的條款。

不過，在購買新房時，無論是正式合同還是補充協(xié)議，基本都是確定的，購房人很難左右合同內(nèi)容本身。而二手房交易，補充協(xié)議就尤為重要。專家指出，二手房交易時，補充協(xié)議應盡可能覆蓋雙方可能產(chǎn)生糾紛的一切內(nèi)容，不僅要考慮到買房過程中的問題，買房后的一些事宜也要做出約定。例如，關于房屋原業(yè)主的戶口遷出時間期限、對學位的占用等等，這些細節(jié)問題都應在補充協(xié)議中有所體現(xiàn)。

長周期交易變數(shù)多

由于限購政策等原因，目前市場上一些購房交易周期被迫拉長，其中的變數(shù)就變得難以預料。

在環(huán)京的一些項目，限購的升級讓很多購房人失去了購買資格，為了吸引購房人，部分開發(fā)商推出了先簽署《認購協(xié)議》，鎖定房源和價格，幫助購房人開始繳納個稅，滿三年后再簽訂正式購房合同的銷售方式。

拉長的三年成交周期，中間就隱藏了一些不確定的風險。即使是辦理了網(wǎng)簽，沒有過戶之前，風險依然存在。一位購房人告訴《廣廈時代》，他此前在環(huán)京某區(qū)域購買了一套準現(xiàn)房，已經(jīng)成功地提交了網(wǎng)簽，但在辦理貸款、過戶的過程中，該區(qū)域樓市交易被突然叫停，他未完成的交易就被無限期地擱置了下來。如今雖然該樓盤已經(jīng)建好達到交付標準，他也無法進行收房，而且能否買到這套房，尚屬未知數(shù)。

而在二手房方面，由于市場上連環(huán)單的增加，交易周期也被拉長。歷時多月的連環(huán)單中極易出現(xiàn)問題和風險，專家指出，連環(huán)單的風險主要有以下三類：

第一，購房資格問題。如果購房人先買后賣，自己的房屋因為各種原因未能賣出，未能及時騰挪出購房資格，簽約時無法通過購房資格核驗，就會帶來相應的違約問題。

第二，購房款問題。由于連環(huán)單交易方很多都面臨賣房籌首付或房款的情況，因此賣房時的資金貸款進度直接關系到下一單交易成功與否。

第三，稅費問題。這一問題是很多連環(huán)單業(yè)主所忽視的，按照現(xiàn)在的政策，滿二唯一的房源可以免繳個人所得稅，但如果購房人在前一套房源沒有辦理完交易時就已經(jīng)進行了新房源的網(wǎng)簽，那另一位購房人在網(wǎng)簽時，系統(tǒng)中顯示原房主名下就變成了兩套房源，需要繳納差額20%的個人所得稅。這樣就增加了購房成本，極易產(chǎn)生糾紛。

專家指出，正因為連環(huán)單中蘊含的這些風險，購房人在涉及這類交易時，需要將相關的不確定因素考慮好，在補充協(xié)議中，進行明確、詳細的約定。

買房后的“坑”

個人買房信息被泄露

每天被打電話詢問房子要不要賣、要不要買新的、要不要出租、要不要裝修……這是很多購房人在買房后遭遇的困擾。

有購房人表示，在買房后，他幾乎每天都會接到房子相關的推銷電話，而且對方清楚地知道他的姓氏和購房的小區(qū)，不堪其擾。即使每次都表示了拒絕，對方依然會執(zhí)著地打過來。尤其是在收房后，他一天就可以接到五六家裝修公司的電話，他懷疑，就是開發(fā)商的某個環(huán)節(jié)泄露了他的個人信息。

專家指出，《中華人民共和國網(wǎng)絡安全法》中明確規(guī)定，非法獲取、出售或者提供行蹤軌跡信息、通信內(nèi)容、征信信息、財產(chǎn)信息等個人敏感信息50條以上的，即構(gòu)成犯罪，處三年以下有期徒刑或者拘役。但購房人在購房過程中，對于自身的個人信息的保護能做的也十分有限，不過現(xiàn)在對于電話號碼也有一些保護方式，比如給手機號開通副卡功能，使用副卡號碼做買房相關事宜的聯(lián)系等。

另據(jù)《廣廈時代》了解，目前很多品牌中介針對客戶反映的騷擾問題，也推出了相關的措施來解決。鏈家就已經(jīng)設置了“開通免電話營銷”功能，購房人可以通過鏈家的渠道開通“免電話營銷”功能，開通成功后一年內(nèi)，北京鏈家承諾不會通過電話向客戶詢問、介紹、提供房屋出售、出租相關信息，同時，這一功能可隨時申請取消。

先收房再談整改

買房后面臨的另一大問題就是收房。在實際操作過程中，對收房百分之百滿意的情況幾乎不存在。

貨不對板，是不少購房人在實際收房時的直接感受。一位購房人介紹，他之前收房時，發(fā)現(xiàn)了房子的很多問題，地面不平、窗戶玻璃開裂，他將這些問題向開發(fā)商和物業(yè)一項項指出，開發(fā)商和物業(yè)公司的態(tài)度都非常好，但提出，要先辦理手續(xù)，簽收房屋，然后再逐步修復?？紤]到開發(fā)商和物業(yè)公司有解決問題的意愿，他一松懈，就簽收了。沒想到，一切才剛剛開始，精裝修的房屋不斷暴露各類質(zhì)量問題，而且是小區(qū)大部分住戶的遭遇。該購房人給《廣廈時代》展示了他們小區(qū)的業(yè)主群聊天內(nèi)容，主臥窗戶開裂等待維修、樓上管道漏水泡壞了墻壁和吊柜、熱水管出綠色的熱水，不同業(yè)主在反映著不同的問題，都在等待解決。

物業(yè)公司態(tài)度一直很好，但問題卻一直得不到解決。而且，負責對接的物業(yè)服務人員數(shù)量還在不斷縮水，每天業(yè)主群里充斥著各種投訴，著實讓人心煩。

先辦理手續(xù)，再驗收，是不少開發(fā)商在收房時采取的手段，一旦購房人驗收之后，發(fā)現(xiàn)問題再追責就很難了。專家指出，作為業(yè)主，有權(quán)利堅持先驗房，提出整改意見，后辦理各項手續(xù)。同時，購房人還要了解，預交契稅和收房之間沒有必然聯(lián)系。很多開發(fā)商都要求購房人在收房之時預先繳納契稅，以此作為收房的前提。而事實上，早在2011年，北京市住建委就曾出臺過相關規(guī)定，禁止開發(fā)商強制代征房屋契稅，購房人有權(quán)選擇自行繳納契稅。

專家還指出，收房時的一些動作，都是在合同中約定過的，以契稅為例，一些購房合同中對契稅繳納的方式明確地進行了約定，購房人可以在簽合同時約定是委托開發(fā)商代繳稅費，還是購房人自行繳納辦理。