人口居住政策如何創(chuàng)新

在專家看來，雄安新區(qū)的發(fā)展將會分為三個階段?！澳壳暗牡谝浑A段需要靠政府的管控來保持穩(wěn)定，否則房價太高，很多產業(yè)發(fā)展不起來，城市也發(fā)展不起來。第二階段，需要有三五年的過渡期，這個過渡期要留得比較充足，相當于實驗性質的，一點點放開市場化。第三階段，就得恢復成正常的城市，依靠自身發(fā)展?！?/p>

河北容城奧威路。這里曾是政府各部門和服裝企業(yè)集聚地，如今道路兩側已經被國家電投、中國交建、中國電建、國投集團、中煤建設等“中字頭”企業(yè)的辦事機構所占據，被當地人稱作“央企一條街”。而位于奧威路100號的奧威大廈則是雄安新區(qū)管委會的臨時辦公地點。

一到夜晚，燈火通明，給這個靜謐的小城帶來了新的活力。

這一切變化皆源于雄安新區(qū)的成立。

按照中央對雄安新區(qū)的功能定位，這片2000平方公里的土地，將成為疏散北京非首都功能集中承載地，部分中央在京行政事業(yè)單位、總部企業(yè)、金融機構、高等院校、科研院所將搬入新區(qū)。據雄安新區(qū)管委會統(tǒng)計，僅僅半年時間，就有65家企業(yè)搬入新區(qū)。

伴隨著企業(yè)的入駐，一些外來人口迅速涌入，不斷填充新區(qū)的人口。在已有的百萬人口基礎上，人口增量應控制在多少才不會超出新區(qū)的承載力？而外來人口的涌入，又使得住房成了剛需，如何穩(wěn)定房地產市場，如何創(chuàng)新住房政策，讓低房價成為雄安新區(qū)的核心競爭力？這些將是雄安新區(qū)面臨的新課題。

未來的雄安能容納多少人

今年4月，中國社科院京津冀協(xié)同發(fā)展智庫曾專門針對雄安新區(qū)的人口與住房政策做過一項課題。根據課題報告，雄安新區(qū)的首要任務是疏解北京非首都功能，新區(qū)的發(fā)展也不允許因人口過度集聚而再出現北京那樣的“大城市病”，綜合考慮，雄安新區(qū)初始人口規(guī)模在100萬人左右，遠期控制在500萬人之內，相當于一個大城市的規(guī)模。

目前，雄安新區(qū)已有人口113.2萬人。新區(qū)規(guī)劃建設以特定區(qū)域為起步區(qū)先行開發(fā)，起步區(qū)面積約100平方公里，中期發(fā)展區(qū)面積約200平方公里，遠期控制區(qū)面積約2000平方公里。此前，新華社發(fā)布的通稿中，曾將雄安新區(qū)的人口規(guī)劃限定在200萬~250萬人左右。

在社科院工業(yè)經濟研究所所長、課題組負責人黃群慧看來，三五年內，在政府層面的推動下，隨著一些北京非首都功能的大舉搬遷，100萬的人口增量是可以實現的。但一個城市的發(fā)展未來終究是要靠自身和市場推動，屆時人口規(guī)模是否會繼續(xù)增長尚不可知。

按照2015年的數據，深圳、上海的人口密度分別為5713人／平方公里和3809人／平方公里，北京的人口密度為1323人／平方公里。如果雄安新區(qū)人口控制在250萬以內，則人口密度為1250人／平方公里，尚低于北京的人口密度。倘若總人口增加到500萬，則人口密度為2500人／平方公里，雖然還低于深圳和上海人口密度，但將大大超出北京的人口密度，這就失去了疏解的意義。因此，如何控制人口增量，或將成為新區(qū)政府面臨的考驗。

“首先要考慮產業(yè)，這是最核心的問題，產業(yè)是城市發(fā)展自身能力的一個最基本的表現和動力，圍繞產業(yè)，才會有人口?！秉S群慧對《中國新聞周刊》表示，

未來雄安新區(qū)人口的規(guī)模，完全取決于將來產業(yè)的演進，會不會真能發(fā)展成一個很好的重心。而雄安新區(qū)的產業(yè)，除了將承擔非首都功能的疏解，還應成為一個重要的經濟增長極，使河北的發(fā)展能和京津兩地并駕齊驅。

課題報告提出，雄安新區(qū)未來將重點發(fā)展高端高新產業(yè)，積極吸納和集聚創(chuàng)新要素資源，建設綠色智慧新城，因此其人口結構將以高素質、技能型人才為主。其城區(qū)人口將有很大一部分來自于承接從北京疏解的非首都功能的相關人口，例如高等院校、科研機構、行政事業(yè)機構以及企業(yè)總部等相關部門，而雄安新區(qū)所在地的現有城鎮(zhèn)居民和農民未來將主要為新區(qū)的城市功能提供服務性的工作，或進入未來新發(fā)展起來的產業(yè)從事對技能要求不高的工作。

除了新增崗位的技術門檻，原有的產業(yè)也面臨著轉型，帶來新的就業(yè)壓力。雄安新區(qū)成立半年來，先后關停了9000多家散亂污企業(yè)，加上對房地產市場的嚴格管控，大量的建筑企業(yè)停工，因此，擺在新區(qū)管委會和三縣政府面前的，是大量暫時的選擇性失業(yè)人員。

如何保證這些人的就業(yè)需求？對此，新區(qū)管委會采取了多種措施，啟動了80多家央企和地方知名企業(yè)在三縣的招聘工作，提供了將近10萬個就業(yè)崗位。同時，河北省人社廳、保定市人社局主要依托保定市的優(yōu)質培訓機構，開展“聚力雄安送培訓活動”，央企及一些地方有關培訓機構的大型企業(yè)也對擬錄用的新區(qū)群眾開展了相應培訓，受到當地老百姓的歡迎，特別是會計、家政、月嫂、綠化、園林和茶藝等培訓成為熱門。

黃群慧認為，雄安新區(qū)對于原住民的就業(yè)安置至少應該分為三個層面：對于年齡較大、技能相對缺乏的居民，可以主要靠土地補償收入以及各種完善的社會保障生活。對于中等年齡的人，可以從事一般的服務業(yè)，因為隨著人口的增多，一般的生活性服務業(yè)需求量將會增大。而當地年輕的大學生或者在外打工具有一定技能年輕人，則可以通過較高層次培訓，使其符合高端高新產業(yè)和生產性服務業(yè)的需求。

然而，人口的迅速增長，對于一個城市的承載力也提出了極高的要求。在黃群慧看來，雄安新區(qū)未來面臨的挑戰(zhàn)，不光來自自然資源的承載力，更來自管理能力和公共服務的承載力。

黃群慧認為，新區(qū)的規(guī)劃和建設要充分體現以人為本的管理理念，“要做到產城融合，實現產業(yè)、城市、人口的和諧發(fā)展，還要符合現代、綠色、智慧，重視產業(yè)區(qū)和生活區(qū)的合理布局，注重人口和產業(yè)集聚，以及公共服務等基礎設施之間的協(xié)調，建設高水平的人居環(huán)境。”

建立房屋租賃平臺

隨著大量外來機構和人員的涌入，新區(qū)的房屋租賃需求增大，造成了區(qū)域性房屋租賃價格上漲。據雄安新區(qū)管委會提供的數據顯示，4月1日以后，三縣新出租房屋1157處。

其中，雄縣、安新縣759家新出租的房屋總體價格較去年出現小幅上漲，商業(yè)類房屋租金上漲平均在10%至20%，住宅類房屋租金漲幅在20%至30%。而容城縣398處房屋，房租同比普遍提高了2至4倍，其中商業(yè)類房屋租賃價格上漲2至3倍，住宅類房屋租賃價格上漲2至4倍。

據分析，租金上漲的主要原因是，占租賃量16.3%的65家大型企業(yè)進駐容城，其租金整體高于市場價，上漲1.36至9.32倍，平均漲幅3.84倍，直接拉動了房屋租賃價格的上漲。

針對這種情況，河北省住建廳和雄安新區(qū)很快制定房屋租賃政策，并于6月初出臺《加強房屋租賃市場管理工作的實施意見》，以三縣縣委縣政府的名義發(fā)布，并在各縣成立以副縣長為組長的規(guī)范房屋租賃市場工作領導小組，從制度和組織上保障了房屋租賃市場的穩(wěn)定。

然而，要規(guī)范房屋租賃市場，首先必須了解三縣究竟有多少房源。新區(qū)成立以后，所有在建項目一律停工，但存量房究竟有多大規(guī)模，卻從未統(tǒng)計過。今年5月份，雄安新區(qū)對三縣所有的鄉(xiāng)鎮(zhèn)村，以戶為單位，做了房屋存量的摸底。

據雄安新區(qū)管委會規(guī)劃建設局相關負責人介紹，當時，新區(qū)統(tǒng)一設計統(tǒng)計表格，統(tǒng)一培訓統(tǒng)計員，調動各方力量，利用半個月時間，對三縣的商鋪、住宅、廠房等所有房屋進行了摸排，總量多少，出租了多少，有多少閑置，查得非常細。在此基礎上，建立臺賬，建立報表，將各縣數據歸總以后，搭建起房屋租賃平臺的數據庫，免費為租戶和住戶提供信息，同時，為租住雙方進行備案登記，提供統(tǒng)一規(guī)范的租房合同。

“過去房屋租賃市場混亂，主要就在于信息不透明，房源信息掌握在中介手中，現在政府掌握了存量房數據，出設備建平臺，還有專人進行指導，備案制度不但能有效保護租住雙方的利益，也有利于對房屋租賃市場進行監(jiān)管?！痹撠撠熑藢Α吨袊侣勚芸繁硎?。

容城房屋租賃政府平臺位于容城縣住建局一層西側的第一間房內。室內大廳的墻上，有兩張巨幅地圖，一幅是雄安新區(qū)地圖，另一幅則是容城縣地圖。和普通地圖不同的是，這兩幅地圖上標注出了所有小區(qū)，每個小區(qū)有多少房、多少戶標注得一清二楚。

一位工作人員告訴《中國新聞周刊》，圖上的房源是容城所有的存量房源，房主如有出租需求，可免費來租賃平臺進行備案登記，經審核后，發(fā)布在“容城房屋租賃中心”的微信公眾號上。也可以自助發(fā)布出租、求租信息，平臺可提供鑒證服務，一旦雙方達成意向，可以在平臺上自助下載租賃合同。

據介紹，現在由于落戶企業(yè)較多，房源十分緊張，價格也被抬得較高，以奧威路附近的兩居為例，一個月的租金大約在3600元左右，而且一簽至少一年。

規(guī)劃建設局相關負責人表示，自從有了租賃平臺，她也省心了不少，有企業(yè)找上門來求辦公地點，她會直接介紹到平臺去。前不久，騰訊集團想落戶雄安新區(qū)，找到了她，她建議對方不要選擇企業(yè)集中的容城，于是陪同到安新和雄縣找房，也是通過租賃平臺，看了七八個房子，終于定下來了。

建立租賃平臺只是打下了數據基礎，下一步，新區(qū)還將介入平臺，加強房屋租賃監(jiān)管和市場監(jiān)測，為政府決策提供數據的基礎。同時，健全房屋租賃和中介機構備案制度，并強化房屋租賃信用管理，對于失信的房東和住戶，將列入黑名單。

目前雄安新區(qū)臨時辦公區(qū)剛剛開始建設，建好后將會為部分入駐企業(yè)提供臨時辦公場所。而目前的過渡階段，房源依然緊張。該負責人表示，正在鼓勵房地產開發(fā)商將未出售房源出租，增加租賃房供給。

新區(qū)絕對不搞土地財政

新區(qū)成立半年來，沒有一處新建房屋，而存量房也遠不能滿足未來的人口需求，如何在增加住房供應的同時，有效控制住房價？

對于這個問題，雄安新區(qū)黨工委書記、管委會主任陳剛提出，“新區(qū)絕對不搞土地財政！”他表示，完成好建設雄安新區(qū)這個歷史重任，必須認真落實新發(fā)展理念，創(chuàng)新發(fā)展模式。絕不能搞土地財政，不走房地產主導的城市發(fā)展老路。

雄安新區(qū)的底氣從何而來？雄安發(fā)布的最新消息似乎給出了答案，歸結起來，無非是“三個變”：變土地平衡為城市平衡，政府不再主要靠賣地為生，而通過促進城市工商業(yè)發(fā)展、擴大就業(yè)水平，在稅收中擴充地方政府的錢袋子；變政府爭利為讓市民獲利，抑制過高的房價，真正讓處于兩頭的老百姓共同分享土地增值帶來的巨大收益。

而最關鍵也是最核心的“變”，就是變產權少數人擁有為社會共有。政府和農民以土地出資，折成股份，成為城市的“股東”，而房產開發(fā)商則投入資金和技術進行開發(fā)，最后土地增值的收益在政府、農民和開發(fā)商之間進行分配，大家共享城鎮(zhèn)化發(fā)展的蛋糕。而對于踏入城市的創(chuàng)業(yè)者而言，新區(qū)設想采取積分制，先租房住，等積分達到要求后，再以較低的價格購買房屋。

據前述規(guī)劃建設局相關負責人透露，雄安新區(qū)管委會正與住建部政策研究中心合作，圍繞雄安新區(qū)住房供應體系進行研究，包括制度設立原則、發(fā)展時序、開發(fā)模式等，甚至包括公租房、廉租房、商品房的建設比例和規(guī)模等都將會有闡述。此外，是以市場為主還是以政府為主，有何原則，以及土地的供應模式和開發(fā)模式是政府統(tǒng)一代建，還是引入市場機制等，都會在研究報告中體現。

與此同時，最近正在部分城市試點的租售并舉、租售同權，也將在雄安新區(qū)進行探索，“方向已經定了，關鍵是如何在新區(qū)落地，特別是‘權’如何落地的問題?！边@位負責人表示，在住房問題上，政府只能是引導，最終還將走向市場。

“在短期內，需要政府利用計劃手段進行推動，先把事情給做起來，但從長遠看，一個城市還將靠市場化力量去生存發(fā)展?！秉S群慧認為，雄安新區(qū)的發(fā)展將會分為三個階段，目前是第一階段，需要靠政府的管控來保持穩(wěn)定，不然房價太高，很多產業(yè)發(fā)展不起來，城市也發(fā)展不起來。第二階段，需要有三五年的過渡期，這個過渡期要留得比較充足，相當于實驗性質的，一點點放開市場化。第三階段，就得恢復成正常的城市，依靠自身發(fā)展。