新加坡是一個(gè)富有、高度國際化和快速老齡化的國家，也是世界上少數(shù)幾個(gè)把住房和養(yǎng)老都解決得很好的國家之一。在其經(jīng)濟(jì)、政治、文化和社會(huì)等因素的綜合作用下，新加坡在20世紀(jì)50年代中期創(chuàng)造性地建立了有別于國家福利型和自保公助型的中央公積金社會(huì)保障制度，“居者有其屋”和“養(yǎng)老有保障”成為其重要的制度標(biāo)簽。

新加坡在以房養(yǎng)老制度設(shè)計(jì)方面有著豐富、成熟的經(jīng)驗(yàn)，尤其是在保障性住房的出租和出售套現(xiàn)、“以大換小”的房屋置換以及房屋反向抵押貸款（也稱“倒按揭”）等方面特色明顯。這些制度設(shè)計(jì)為我國的以房養(yǎng)老試點(diǎn)提供了寶貴的經(jīng)驗(yàn)，特別是其中運(yùn)行較為成功的房屋反向抵押貸款。

在我國推動(dòng)以房養(yǎng)老，特別是“倒按揭”模式，面臨一系列懸而未決的難題，直接制約著以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)的大規(guī)模開展。

首先，是老人根深蒂固的觀念問題。對(duì)于老人而言，以房養(yǎng)老模式與其所接受并深深扎根于其內(nèi)心深處的“養(yǎng)兒防老”存在嚴(yán)重的利益沖突，這種觀念在短期內(nèi)不可能得到消解。對(duì)于子女來講，傳統(tǒng)“孝”文化所帶來的深遠(yuǎn)影響在于，奉養(yǎng)父母被看作是子女天經(jīng)地義的義務(wù)。如果老人不接受子女的贍養(yǎng)，而將自己房產(chǎn)抵押給金融機(jī)構(gòu)以獲得養(yǎng)老金，這無疑會(huì)觸動(dòng)社會(huì)公眾的敏感神經(jīng)，子女可能受到社會(huì)輿論的指責(zé)甚至謾罵，這對(duì)于大部分子女而言是難以接受的。

其次，目前環(huán)境下開展以房養(yǎng)老的風(fēng)險(xiǎn)過高。從金融機(jī)構(gòu)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)來講，房屋被抵押給金融機(jī)構(gòu)必然涉及到該房產(chǎn)的使用權(quán)年限問題，雖然我國法律規(guī)定房屋具有永久使用權(quán)，但土地使用權(quán)卻只有70年年限。當(dāng)老人將房屋抵押給金融機(jī)構(gòu)時(shí)，該房產(chǎn)的使用年限已然所剩無幾，房產(chǎn)的價(jià)值大打折扣。金融機(jī)構(gòu)將面臨房價(jià)下行和土地使用權(quán)可能被收回的雙重風(fēng)險(xiǎn)。相反，抵押人也面臨物價(jià)上漲、房產(chǎn)估價(jià)偏低、獲得的養(yǎng)老金數(shù)額顯著低于其房屋實(shí)際價(jià)值等風(fēng)險(xiǎn)。

最后，以房養(yǎng)老缺乏明確的法律指引，金融機(jī)構(gòu)的安全性難以保障?！耙苑筐B(yǎng)老”從2003年政府表示明確支持到2013年國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》已經(jīng)歷十年時(shí)間。在此期間，鮮見政府出臺(tái)相關(guān)的法律、法規(guī)，甚至“倒按揭”模式也受到社會(huì)廣泛質(zhì)疑，來自政府的支持僅限于鼓勵(lì)和提案。再加上“以房養(yǎng)老”屬于商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)模式，涉及銀行、保險(xiǎn)等多個(gè)金融機(jī)構(gòu)，而無法可依、國內(nèi)無先例可循和金融機(jī)構(gòu)各自為營的窘境，無形中降低了參與“倒按揭”金融機(jī)構(gòu)的安全性，社會(huì)的信任感也就大打折扣。

二戰(zhàn)以后，新加坡出現(xiàn)了一個(gè)嬰兒生育高峰，之后生育率持續(xù)降低，人口老齡化凸顯。1999年時(shí)其60歲以上人口達(dá)到23.5萬人，占總?cè)丝诘?%；預(yù)計(jì)到2030年，60歲以上人口會(huì)達(dá)到79.6萬人，占總?cè)丝诘?9%。

為了解決快速到來的老齡化和改善退休人員生活問題，政府實(shí)施了強(qiáng)制中央公積金制度，規(guī)定退休人員的個(gè)人公積金賬戶最低余額應(yīng)達(dá)到一定數(shù)額，并逐年遞增，2003年時(shí)個(gè)人賬戶就已達(dá)到8萬新元。但是經(jīng)過中央公積金局調(diào)查發(fā)現(xiàn)，個(gè)人賬戶余額存在不足情形，因此政府委派的工資檢討委員會(huì)提議發(fā)展“倒按揭”模式。在新加坡的以房養(yǎng)老模式中，反向抵押貸款只占較小比例，更多的人通過組屋的出租與出售套現(xiàn)和組屋“以大換小”置換套現(xiàn)實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老。1997年具有官方背景的私人保險(xiǎn)公司職總英康率先推出反向抵押貸款產(chǎn)品，但較為謹(jǐn)慎，表現(xiàn)在對(duì)投保人的要求較高。該款產(chǎn)品對(duì)借款人的資格要求為：新加坡公民或永久居民，年齡在60歲及以上；擁有私人房產(chǎn)且擁有權(quán)至少在70年以上；目前未被列入窮籍，也沒有牽涉任何公司；必須是其客戶等。

在最初的兩個(gè)月，職總英康共簽署了22筆住房反向抵押貸款合約，但好景不長，市場(chǎng)需求迅速下降。經(jīng)調(diào)查，下降的主要原因在于：一是該產(chǎn)品只面向私人房產(chǎn)的老年業(yè)主，而這部分人員較少；二是貸款合約缺乏“無追索權(quán)保證”條款，意味著合約到期時(shí)，貸款本息之和超過房屋價(jià)值時(shí)保險(xiǎn)公司可能向房產(chǎn)繼承人追償；三是老年房主擔(dān)心因長壽而被迫搬遷，致使無家可歸。另外，當(dāng)時(shí)新加坡樓市低迷，金融機(jī)構(gòu)也不愿意承擔(dān)房產(chǎn)低價(jià)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。

針對(duì)這些問題，新政府適時(shí)調(diào)整策略，通過立法將反向抵押貸款市場(chǎng)由私人房產(chǎn)擴(kuò)大到公營房屋，并由政府為中小型公有住房提供保險(xiǎn)；較大型的公營房屋也可納入，但政府并不向其提供保險(xiǎn)。另外，針對(duì)在合約中增加“無追索權(quán)保證”條款，到目前為止仍然還在探討中，如果被采納則有可能市場(chǎng)會(huì)再度活躍。

在華人占總?cè)丝诮^大多數(shù)的新加坡，不管是人們的傳統(tǒng)文化還是思維模式，與當(dāng)前中國都有著極為類似的地方，這種趨同為我們學(xué)習(xí)其有益經(jīng)驗(yàn)提供了基礎(chǔ)。探尋新加坡在住房反向抵押貸款方面的做法，至少可以提煉出以下三方面的啟示：

首先，制度設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)符合本國國情。新加坡的“以房養(yǎng)老”設(shè)計(jì)建立在其公營住房較多、人均收入水平較高基礎(chǔ)之上，僅把“倒按揭”作為一種適用于少數(shù)人的制度。雖然觀念依然制約著我國發(fā)展反向抵押貸款，但我們應(yīng)當(dāng)承認(rèn)“倒按揭”并非是針對(duì)所有人設(shè)計(jì)的，故觀念的因素并不具有絕對(duì)性。

其次，以房養(yǎng)老需要政府的必要引導(dǎo)，并合理發(fā)揮市場(chǎng)作用。新加坡政府全程參與了“倒按揭”的設(shè)計(jì)過程，并支持職總英康開展保險(xiǎn)活動(dòng)。同時(shí)，職總英康仍然被定位為市場(chǎng)競爭的私法人主體，政府并不直接參與該機(jī)構(gòu)的運(yùn)作。

最后，以房養(yǎng)老需要立法先行，做到規(guī)范指引。新加坡對(duì)土地的使用，對(duì)組屋的建造和買賣都有著明確的法律規(guī)定，甚至對(duì)于“倒按揭”也有立法跟進(jìn)，并非政府的隨心所欲。立法先行具有旗幟與標(biāo)桿作用，如果沒有立法的規(guī)范指引，很難想象社會(huì)公眾會(huì)對(duì)這樣的金融產(chǎn)品充滿信心。因此，當(dāng)我們?cè)陂_展“倒按揭”時(shí)，要立足于法律、法規(guī)先行，給社會(huì)公眾以充分的心理預(yù)期。其實(shí)，新加坡以房養(yǎng)老的經(jīng)驗(yàn)表明了這樣的價(jià)值取向，即法律應(yīng)充分肯定“倒按揭”模式的價(jià)值，將以房養(yǎng)老作為養(yǎng)老制度的重要組成；同時(shí)，又不能否認(rèn)國家建立的養(yǎng)老保險(xiǎn)才是實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老的真正主力。因而，以房養(yǎng)老制度始終是也只能是對(duì)我國養(yǎng)老保險(xiǎn)制度有益而必要的補(bǔ)充。

（作者張榮芳系武漢大學(xué)經(jīng)濟(jì)法研究所教授、博士生導(dǎo)師，楊復(fù)衛(wèi)系武漢大學(xué)經(jīng)濟(jì)法研究所博士研究生。鄭景昕編輯，工作郵箱：zhengjx@thepaper.cn)