6月9日上午，在北京首個(gè)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)，瀛海府194套房源僅用了一個(gè)半小時(shí)就被選走

北京限房?jī)r(jià)項(xiàng)目開(kāi)閘迎“大考”

超20個(gè)項(xiàng)目進(jìn)入可預(yù)售階段，4個(gè)項(xiàng)目已入市，在暫時(shí)的“日光”背后，房企壓力重重

幾乎是一夜之間，北京新房市場(chǎng)供應(yīng)閘口大開(kāi)。截至昨日，北京已經(jīng)有4個(gè)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目入市。此時(shí)，距首個(gè)限房?jī)r(jià)地塊出讓已經(jīng)一年半時(shí)間。這期間，北京按照“競(jìng)地價(jià)、限房?jī)r(jià)”的方式成交了超60宗地塊，一年多的開(kāi)工建設(shè)，超過(guò)20個(gè)項(xiàng)目進(jìn)入可預(yù)售階段，隨著限房?jī)r(jià)銷(xiāo)售政策的正式落地，這批項(xiàng)目也加速入市。在亦莊、黃村等區(qū)域內(nèi)，多個(gè)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目林立，形成競(jìng)爭(zhēng)之勢(shì)，“日光”背后，壓力重重。

1800多套限房?jī)r(jià)房源取證

6月9日上午11點(diǎn)，瀛海府開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)選房結(jié)束后，小刀(化名)和老公悻悻走出。194套小三居，700多組排號(hào)者，現(xiàn)場(chǎng)到場(chǎng)率超過(guò)70%，以隨機(jī)搖號(hào)的方式，每組搖出5位購(gòu)房家庭進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)選房，直到最后，她的號(hào)碼也沒(méi)有被叫到。

小刀告訴記者，她這個(gè)周末要去北七家片區(qū)的限房?jī)r(jià)項(xiàng)目看看。此前，在CBD工作的她，一直奔走于大興尤其是瀛海板塊，看過(guò)七八個(gè)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目，對(duì)于每一個(gè)項(xiàng)目的位置、交通、戶(hù)型都了如指掌。也正是在多番比較后，她選擇了距離地鐵8號(hào)線(xiàn)瀛海站較近的瀛海府項(xiàng)目。

整個(gè)瀛海府項(xiàng)目，僅用一個(gè)半小時(shí)，全部房源被選走，這是北京首個(gè)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)的情況，火爆、售罄等是關(guān)鍵詞。在6月8日發(fā)布預(yù)售證預(yù)告后，瀛海府項(xiàng)目搶先在第二天開(kāi)盤(pán)，金樾和著選擇在6月10日開(kāi)盤(pán)，兩者均為由中海操盤(pán)的項(xiàng)目。

截至目前，北京已經(jīng)有包括位于大興的瀛海府和位于房山的旭輝城、金樾和著等四個(gè)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目入市，共獲批住宅房源1808套，其中瀛海府194套、旭輝城890套、金樾和著664套，70%的戶(hù)型為90平米以下的兩居、三居。

據(jù)了解，除了已經(jīng)開(kāi)盤(pán)的兩個(gè)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目外，旭輝城將于6月16日現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)盤(pán)。

一批限房?jī)r(jià)項(xiàng)目正在路上

眾所周知，2017年北京新房市場(chǎng)成交創(chuàng)下近年來(lái)的新低。據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2017年北京新建商品住宅成交約2.7萬(wàn)套。分析主要原因，一是調(diào)控政策密集出臺(tái)，市場(chǎng)上的投資投機(jī)需求得到有效抑制。二是新房市場(chǎng)供應(yīng)量減少，2017年北京新建商品住宅供應(yīng)量和面積同比分別下降33%、29%。

2018年，北京新房市場(chǎng)將一改去年供應(yīng)和成交“頹廢”之勢(shì)。上述四個(gè)項(xiàng)目的入市只是“開(kāi)胃菜”，一批限房?jī)r(jià)項(xiàng)目正在入市的路上。

據(jù)記者了解，目前，已經(jīng)有近30個(gè)項(xiàng)目公布案名，其中不少項(xiàng)目表示將于6月底開(kāi)盤(pán)。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，從6月開(kāi)始，限房?jī)r(jià)項(xiàng)目供應(yīng)量將出現(xiàn)井噴，短期入市房源有望超過(guò)2萬(wàn)套。

毫無(wú)疑問(wèn)，限房?jī)r(jià)項(xiàng)目的集中入市提供了一批低于市場(chǎng)價(jià)的新房，緩解了北京新房市場(chǎng)的供應(yīng)壓力，同時(shí)增加購(gòu)房者選擇的機(jī)會(huì)。

因此，在瀛海府開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)，雖然選房人數(shù)眾多，但是購(gòu)房者較為理性。新京報(bào)記者觀察到，不少購(gòu)房者在選房沒(méi)結(jié)束時(shí)提前離場(chǎng)，一位50多歲的中年人在還有70余套房源時(shí)就棄選了。他表示，“剩下的樓層不是很好，并不是非得買(mǎi)?！币灿匈?gòu)房者在選房失敗后，直接去了附近的萬(wàn)和斐麗和禧瑞天著看房，還有購(gòu)房者更是在多個(gè)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目排卡、驗(yàn)資。

更有甚者，雖選中了房子，但仍在猶豫中。在探盤(pán)中，記者就發(fā)現(xiàn)，有購(gòu)房者在金樾和著選房成功后，仍在隔壁的旭輝城交了意向金。

作為全北京第一個(gè)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)，必然引起市場(chǎng)熱議，而一個(gè)半小時(shí)售罄，也讓市場(chǎng)看好限房?jī)r(jià)項(xiàng)目的市場(chǎng)前景。但事實(shí)上，瀛海府或許只是個(gè)案，推出套數(shù)不多，且交通、戶(hù)型等綜合分值在區(qū)域內(nèi)靠前，這促成了其熱銷(xiāo)。

但現(xiàn)實(shí)的情況是，限房?jī)r(jià)項(xiàng)目銷(xiāo)售政策落地的前半年，不少項(xiàng)目進(jìn)入預(yù)售階段，形成“堰塞湖”現(xiàn)象，而隨著政策正式落地，集中入市的現(xiàn)象不可避免，必然形成競(jìng)爭(zhēng)，“市場(chǎng)就這么大，客戶(hù)就這么多，但是項(xiàng)目卻不少，大家的壓力肯定很大。”有開(kāi)發(fā)商如是說(shuō)。

“壓力盤(pán)”增多

記者在瀛海府開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)看到，一輛大巴車(chē)在場(chǎng)外等候，接送沒(méi)選上的購(gòu)房者前去金樾和著樓盤(pán)進(jìn)行看房。而在出口處200米外有四五個(gè)自稱(chēng)萬(wàn)和斐麗的售樓人員，看到有選房人進(jìn)出，不斷前去詢(xún)問(wèn)。還有遠(yuǎn)在大興黃村的金悅府限房?jī)r(jià)項(xiàng)目工作人員，也前來(lái)推銷(xiāo)房源。

作為限房?jī)r(jià)項(xiàng)目供應(yīng)大區(qū)，大興的項(xiàng)目多達(dá)十余個(gè)，主要分布在亦莊板塊、舊宮板塊、瀛海板塊、黃村板塊，而前三個(gè)板塊距離較近，區(qū)域內(nèi)布局有瀛海府、萬(wàn)和斐麗、禧瑞天著和悅?cè)A錦等項(xiàng)目，很容易成為競(jìng)品。而在黃村板塊，布局有頤璟萬(wàn)和、金悅府、金地悅風(fēng)華、招商局和永同昌的限房?jī)r(jià)項(xiàng)目等。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，大部分限房?jī)r(jià)項(xiàng)目都要求非?？斓幕乜钏俣?。如果扎堆入市，銷(xiāo)售壓力將會(huì)非常大。

與瀛海府的售罄不同，推出340套房源的金樾和著，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天去化率為77%。相關(guān)人士表示，“如果早點(diǎn)開(kāi)盤(pán)，去化率可能會(huì)更高，隨著供應(yīng)增加，客戶(hù)的可選項(xiàng)目也增加了。由于位置等原因，金樾和著70%的客戶(hù)來(lái)自房山本地，還有一部分客戶(hù)是因?yàn)閮r(jià)格因素在這買(mǎi)房。”

根據(jù)中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)，過(guò)去一年多來(lái)，房山成交8宗限房?jī)r(jià)地塊，規(guī)劃建筑面積98萬(wàn)平方米；順義成交6宗，建筑面積93萬(wàn)平方米；豐臺(tái)成交6宗，建筑面積90萬(wàn)平方米；還有海淀的翠湖科技園板塊、朝陽(yáng)的孫河板塊，都聚集有限房?jī)r(jià)項(xiàng)目。

已經(jīng)入市的四個(gè)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目，拿地時(shí)間分別為2017年2月份、4月份、7月份。據(jù)悉，在2018年1月份拿地的項(xiàng)目，有的計(jì)劃年中開(kāi)盤(pán)。每個(gè)項(xiàng)目都在盡可能加快入市。2017年初拿地與2018年初拿地的限房?jī)r(jià)項(xiàng)目，也許將同時(shí)入市、同場(chǎng)競(jìng)技。對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士表示，開(kāi)發(fā)商資金壓力大，目前主要是提高周轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)快速回款。