環(huán)京住宅成交大跌九成固安首次出現(xiàn)零供應(yīng)限購(gòu)致部分成交轉(zhuǎn)向“地下”

北京買(mǎi)房需求抬頭難解環(huán)京樓市困局

天津樓市因“海河英才”落戶計(jì)劃而躁動(dòng)，北京樓市成交量回升、價(jià)格企穩(wěn)，唯獨(dú)環(huán)京樓市，仍處在冰點(diǎn)之中。據(jù)專(zhuān)家解釋?zhuān)本┬枨蟮幕嘏y解環(huán)京之渴，北京樓市的供應(yīng)量比較大，而且已經(jīng)形成了覆蓋不同需求客群的多元化產(chǎn)品布局，不再像前兩年那樣因?yàn)閯傂璁a(chǎn)品斷檔將買(mǎi)房人擠壓至環(huán)京。根據(jù)北京中原市場(chǎng)研究部的統(tǒng)計(jì)，4月環(huán)京市場(chǎng)商品住宅成交587套，同比下降90%；成交金額8億元，同比下降88%。大起大落，是環(huán)京樓市近幾年慣常的走勢(shì)，業(yè)內(nèi)人士指出，由于嚴(yán)格的限購(gòu)導(dǎo)致的無(wú)法網(wǎng)簽，讓這次環(huán)京樓市的數(shù)據(jù)跌幅有點(diǎn)猛，實(shí)際情況可能略好。但如果繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)有的調(diào)控政策，環(huán)京的低迷還將持續(xù)相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間，環(huán)京樓市，這次的復(fù)蘇有點(diǎn)難。

環(huán)京樓市全面縮水燕郊今年成交未超百套

退回到一年前，環(huán)京樓市還是投資客關(guān)注的焦點(diǎn)。燕郊、固安、大廠、香河……這些區(qū)域在互聯(lián)網(wǎng)上的新聞，幾乎都與樓市緊密相關(guān)。

經(jīng)歷過(guò)2015-2017年的暴漲，現(xiàn)在的環(huán)京樓市顯得格外冷清。根據(jù)北京中原市場(chǎng)研究部的統(tǒng)計(jì)，4月環(huán)京市場(chǎng)商品住宅成交587套，成交面積6萬(wàn)平方米，同比下降90%；成交金額8億元，同比下降88%。成交均價(jià)1.3萬(wàn)元/㎡，環(huán)比上漲8%。而這其中，占據(jù)絕對(duì)主力的還是廊坊市區(qū)的成交，占比超過(guò)七成。

這樣慘淡的數(shù)據(jù)不是在單一月份。1-4月環(huán)京商品住宅累計(jì)成交25萬(wàn)平方米，同比下降89%；成交價(jià)格1.2萬(wàn)元/平方米，同比上漲9%；成交額30億元，同比下降89%。與去年同期相比，香河、燕郊、固安銷(xiāo)量降幅較大，均超過(guò)9成，廊坊市區(qū)下降85%。

上一輪上漲沖至3萬(wàn)元/平方米的燕郊，近期成交量有所上升，4月商品住宅成交35套，即使是這一數(shù)據(jù)，環(huán)比增幅也達(dá)到了118.8%。

燕郊今年前四月成交總量則創(chuàng)下歷史新低，四個(gè)月成交不足百套。根據(jù)北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，今年1-4月，燕郊商品住宅累計(jì)成交僅65套，成交面積0.55萬(wàn)平方米。

曾經(jīng)京南最熱的固安，曾因新機(jī)場(chǎng)的利好而備受投資客追捧，限購(gòu)之后，熱鬧不再。根據(jù)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，4月固安的新房網(wǎng)簽量，已從一年前的近兩千套下降到了不足百套。69套的網(wǎng)簽量環(huán)比3月下降了75.6%，同比2017年4月更是下降96.3%。

品牌開(kāi)發(fā)商云集的香河，同樣未能幸免，4月，香河的新建商品住宅網(wǎng)簽量?jī)H有75套，環(huán)比3月101套的網(wǎng)簽量再次下降25.7%，同比去年4月的降幅則高達(dá)96%。從去年5月起，香河的新房交易量一路向下，從四位數(shù)降至三位數(shù)，如今則降到了兩位數(shù)。

新盤(pán)接近零供應(yīng)部分成交網(wǎng)簽無(wú)法呈現(xiàn)

限購(gòu)無(wú)法回避，成交陷入冰點(diǎn)，一些開(kāi)發(fā)商選擇封盤(pán)等待。

根據(jù)北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，4月固安新房零供應(yīng)，這是自2015年以來(lái)，固安首次出現(xiàn)零供應(yīng)的現(xiàn)象。

而香河新盤(pán)供應(yīng)則斷頓已久。近9個(gè)月以來(lái)，香河地區(qū)僅有2017年12月和2018年1月有供應(yīng)，其余月份均零供應(yīng)。

還有一些開(kāi)發(fā)商將目標(biāo)轉(zhuǎn)移至了更大范圍的環(huán)京，河北承德的興隆，就是近期曝光率較高的一個(gè)新興區(qū)域。融創(chuàng)、中冶、榮盛等多個(gè)開(kāi)發(fā)商近期都在花大力氣推廣興隆項(xiàng)目。相比其他已經(jīng)被反復(fù)炒作過(guò)的區(qū)域，興隆這樣的新興板塊顯然更受投資客關(guān)注。

新盤(pán)零供應(yīng)，但存量項(xiàng)目也不能完全坐以待斃。環(huán)京項(xiàng)目的銷(xiāo)售們?nèi)栽陬l繁地致電購(gòu)房人，推銷(xiāo)房源。當(dāng)被問(wèn)到如何規(guī)避限購(gòu)，大部分給出的選擇都是先草簽合同，然后補(bǔ)交社保，等待三年期限達(dá)成。

根據(jù)廊坊的限購(gòu)政策，廊坊市主城區(qū)(含廣陽(yáng)區(qū)、安次區(qū)、廊坊開(kāi)發(fā)區(qū))、三河市、大廠回族自治縣、香河縣、固安縣、永清縣、霸州市和文安縣。非本市戶籍居民購(gòu)房需提供3年當(dāng)?shù)厣绫Ｇ蚁拶?gòu)1套。補(bǔ)繳的社保不得作為購(gòu)房有效憑證。

在香河某項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商對(duì)外仍在宣傳，外地人不限購(gòu)，投資客戶可以隨便購(gòu)買(mǎi)，最低首付20%，如果首付多，還可以拿到相應(yīng)的折扣。而在實(shí)際銷(xiāo)售中，開(kāi)發(fā)商給出的方案是50%首付，其中20%由購(gòu)房人首次一次性繳納，剩余30%分期付給開(kāi)發(fā)商。購(gòu)房人交首付款后，開(kāi)發(fā)商幫助聯(lián)系中介代理為購(gòu)房人補(bǔ)繳社保，滿三年后再網(wǎng)簽。如果購(gòu)房人三年內(nèi)就找到了接盤(pán)人，可以直接改一次名字。

《廣廈時(shí)代》調(diào)查了解到，這樣的銷(xiāo)售方式不是個(gè)例，被限購(gòu)的項(xiàng)目幾乎都采用了這樣的方式來(lái)繞開(kāi)限購(gòu)，也有不少購(gòu)房人選擇了這樣的方式購(gòu)房。這也是為什么環(huán)京每月網(wǎng)簽量不足百套的主要原因。

業(yè)內(nèi)人士指出，雖然環(huán)京樓市陷入低迷，但一月幾十套網(wǎng)簽與市場(chǎng)實(shí)際情況還是有些差距的，一部分“消失”的網(wǎng)簽，主要就是源于目前環(huán)京的大部分成交都轉(zhuǎn)到了“地下”，草簽的合同協(xié)議，無(wú)法進(jìn)入正式的網(wǎng)簽系統(tǒng)，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)自然也無(wú)法呈現(xiàn)。

政策無(wú)波動(dòng)調(diào)整環(huán)京冰點(diǎn)或?qū)⒊掷m(xù)

單區(qū)域單月成交不足百套，從四位數(shù)的月成交量直線縮水成兩位數(shù)，僅是由限購(gòu)造成的么？

我愛(ài)我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院院長(zhǎng)胡景暉分析認(rèn)為，在調(diào)控政策向北京看齊后，失去北京外溢需求支撐而自身又缺乏產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，缺乏人口吸附能力的環(huán)京區(qū)域面臨著很大的樓市下行壓力。一年時(shí)間里，燕郊、香河、固安等環(huán)京區(qū)域的樓市交易量普遍跳水八九成，房?jī)r(jià)也下跌了兩到四成，而這還是開(kāi)發(fā)商、業(yè)主等支撐的結(jié)果?？梢?jiàn)，環(huán)京樓市政策前后已經(jīng)形成了巨大落差。

思源地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展部副總經(jīng)理、首席分析師郭毅表示，環(huán)京樓市低迷的最主要原因還是投資熱的退潮，投資客很多對(duì)環(huán)京失去了興趣。

按照過(guò)去幾年的規(guī)律，環(huán)京樓市幾乎沒(méi)有獨(dú)立的市場(chǎng)，與北京樓市同呼吸、共命運(yùn)。如今，北京樓市逐漸回暖企穩(wěn)，環(huán)京樓市是否會(huì)再次上演相同的步調(diào)。

胡景暉表示，面對(duì)樓市的低迷，環(huán)京區(qū)域開(kāi)發(fā)商的資金壓力陡增，地方政府的財(cái)政收入、GDP增長(zhǎng)也有不小壓力。壓力之下，關(guān)于環(huán)京樓市的傳言也不斷流出，如可全款買(mǎi)房，購(gòu)買(mǎi)之日起繳納社保，三年后網(wǎng)簽；如“廊坊數(shù)百人冒雨連夜搶房”的自導(dǎo)自演戲碼；如限售、人才引進(jìn)等等。但無(wú)論消息如何，京津冀協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略下環(huán)京樓市調(diào)控錨定北京的現(xiàn)實(shí)不會(huì)改變。如今北京首套房貸款利率上升，限價(jià)房轉(zhuǎn)共有產(chǎn)權(quán)房的政策也在醞釀，北京的調(diào)控還在加碼，環(huán)京的調(diào)控也不會(huì)放松，即使暑期即將來(lái)臨，環(huán)京樓市恐怕也很難走出冰冷。

郭毅指出，環(huán)京樓市這次很難跟上北京樓市的步調(diào)。目前北京樓市的供應(yīng)量比較大，而且已經(jīng)形成了覆蓋不同需求客群的多元化產(chǎn)品布局。

北京的購(gòu)房需求是在復(fù)蘇，但被多元化的產(chǎn)品供給留在了北京，而不是像以往因缺少適合的產(chǎn)品而被擠壓到了環(huán)京。

目前在北京，剛需有共有產(chǎn)權(quán)房，改善有限競(jìng)房，高端則有普通商品房。以往可能有剛需，無(wú)法負(fù)擔(dān)北京的價(jià)格，被擠壓到了燕郊，但現(xiàn)在共有產(chǎn)權(quán)的出現(xiàn)，減少了這部分客群?，F(xiàn)在除了沒(méi)有北京購(gòu)房資格的購(gòu)房人和投資客之外，外溢到環(huán)京的需求量本來(lái)就大幅減少，再加上環(huán)京巨大的潛在供應(yīng)量，市場(chǎng)很難快速?gòu)?fù)蘇。

近期，天津“海河英才”落戶計(jì)劃的出臺(tái)，讓很多人期待廊坊是否也會(huì)跟進(jìn)，落戶放開(kāi)來(lái)帶動(dòng)樓市的發(fā)展。但業(yè)內(nèi)人士指出，廊坊戶口的吸引力與天津無(wú)法相提并論，中介代補(bǔ)社保對(duì)購(gòu)房人主要就是錢(qián)和時(shí)間的問(wèn)題，而遷戶并不是件小事，愿意為環(huán)京一套房而遷戶的購(gòu)房人，則更為有限。落戶政策能帶動(dòng)天津樓市，而環(huán)京，即使是有了，也很難被帶動(dòng)。