一線租賃城市

據(jù)《勞動報》報道，上海位列國內(nèi)樓市四大“一線城市”，更多的是因為發(fā)達(dá)的房屋交易市場。眼下，在舉國上下堅持“租購并舉”大背景下，上海正逐漸改變著靠售賣“一條腿走路”的局面。

例如，作為住房租賃領(lǐng)域的一支主力軍，成立在上海的長租公寓機(jī)構(gòu)是國內(nèi)最多的；在國家正式推進(jìn)“住房租賃資產(chǎn)證券化”之前，上海的企業(yè)率先進(jìn)行了試點；上海也是推出住房租賃用地最多、最及時的城市……在政府監(jiān)管和企業(yè)主導(dǎo)共同作用下，上海將在住房租賃領(lǐng)域領(lǐng)跑國內(nèi)各大城市。

租房平臺不求快但求好

將近一個月前的3月31日，上海市住房租賃公共服務(wù)平臺上線試運(yùn)行。作為一個政府層面搭建的平臺，以后市民可以更加安心、便捷地在這個平臺上出租或租賃住房。

不過，上海租賃平臺的上線并沒有搶到“第一”。上海市房屋狀況信息中心副主任姚臻告訴記者：“國家要求12個試點城市在去年年底前完成平臺的搭建，上海不是12個試點城市之一，我們是在梳理了全國大概有8到9個城市的上線情況，進(jìn)一步優(yōu)化之后才推出上海的平臺的?！焙椭吧虾３雠_樓市調(diào)控政策一樣，上海不求快，但求好、求有實效。

“上海每年的房屋租賃備案量達(dá)到50萬件左右，整個的市場的數(shù)量底量是很大的。主要存在的問題還是整個一個市場的主體發(fā)育不充分，市場秩序不規(guī)范，租賃市場呈現(xiàn)零星、分散的情況?！币φ檎f，基于這樣的情況，上海的平臺其實由四部分組成，一個是房源信息的發(fā)布平臺，第二個是網(wǎng)簽備案，第三個是檢測監(jiān)管平臺，第四個是公共服務(wù)平臺。

據(jù)了解，截至目前，平臺的訪問量突破了160萬，可租房源數(shù)在4萬套間左右，用戶數(shù)達(dá)到6000人?！敖?jīng)過這一階段的磨合和修整之后，7月1日進(jìn)入試運(yùn)行，有兩個工作將展開，一個是公積金支付租金的在線審核和提取，第二個就是租賃合同網(wǎng)簽備案一體化?！?/p>

49家長租企業(yè)聚集上海

如果說租賃公共服務(wù)平臺的搭建更多的是展現(xiàn)政府管理的能力，那么租賃企業(yè)的多寡則從一定程度上反映市場的繁榮。

截至2018年3月22日，我國共有233家長租公寓相關(guān)企業(yè)成立。區(qū)域分布上，成立于上海的企業(yè)數(shù)量最多，共有49家。其中像魔方、安歆、青客等都已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)的領(lǐng)軍企業(yè)。而同樣成立于上海的V領(lǐng)地青年社區(qū)，在上周剛剛獲得華平投資2億美元的投資，躋身國內(nèi)一線長租公寓企業(yè)。

不過，目前無論是上海還是整個國內(nèi)，住房租賃市場的專業(yè)化程度目前仍與發(fā)達(dá)國家有較大差距：美國的住房租賃市場中專業(yè)化機(jī)構(gòu)占30%；日本的占80%，中國的專業(yè)化機(jī)構(gòu)僅占1.5%-2%。雖然長租公寓行業(yè)投資火熱，但仍處于早期階段，長租公寓總量占整個租賃市場不到10%，仍存在大量個人、二房東或中介房源。

在不久前舉行的2018年上海首屆租賃行業(yè)發(fā)展高峰論壇上，上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)房屋租賃專業(yè)委員會授牌給自如、魔方、青客等8家企業(yè)初創(chuàng)會員單位稱號。該委員會于去年成立，旨在加快形成行業(yè)性規(guī)范、推動建立行業(yè)自律與誠信體系建設(shè)，引導(dǎo)行業(yè)多元化差異化發(fā)展，從而助力上海住房租賃市場的健康繁榮發(fā)展。

資金支持有新渠道

放在以往，錢是住房租賃企業(yè)的心病。

“長租公寓的盈利來源主要是物業(yè)租入和租出價格的‘剪刀差’，回報周期長是這個行業(yè)共同的痛點?！盫領(lǐng)地青年社區(qū)CEO周君強(qiáng)告訴記者。利潤率較低、但回報時間長，成為企業(yè)融資、擴(kuò)張的主要壁壘。在日前舉行的2018年上海首屆租賃行業(yè)發(fā)展高峰論壇上，更有業(yè)者坦言：“我們運(yùn)營的項目里面80%都具備資產(chǎn)證券化的條件?！比欢饶軌蛲瞥鲑Y產(chǎn)證券化的項目卻鳳毛麟角。

去年1月，魔方公寓率先試水設(shè)立“魔方公寓信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項計劃”，募集資金總額為3.5億元，這是國內(nèi)ABS發(fā)行歷史上的首單公寓行業(yè)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。此次魔方公寓發(fā)行的信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項計劃的底層資產(chǎn)為魔方中國及其魔方北京、上海、廣州3個子公司經(jīng)營的30處物業(yè)的部分公寓未來三年租金收入。

證監(jiān)會和住建部日前聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》稱，重點支持住房租賃企業(yè)發(fā)行以其持有不動產(chǎn)物業(yè)作為底層資產(chǎn)的權(quán)益類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，積極推動多類型具有債權(quán)性質(zhì)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，試點發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金（REITS）。同時，鼓勵專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)開展資產(chǎn)證券化。

消息一出，業(yè)內(nèi)振奮?！?017年18個品牌長租公寓在滬項目數(shù)量增幅高達(dá)80%，同時也出現(xiàn)了部分長租公寓項目因資金鏈斷裂而陣亡的情況。長租公寓需要長期的資金支持。”上海鏈家分析師趙葆根表示，今后在政策的助推下，以往像魔方這樣的個案將成為各企業(yè)尋求資金的一個重要方式。

市場產(chǎn)品亟待多元化

如果留心上海的住房租賃市場，不難發(fā)現(xiàn)市場上的產(chǎn)品還亟待多元化。

徐早霞，上海安歆公寓的創(chuàng)始人，也是最早聚焦藍(lán)領(lǐng)公寓而受到資本、輿論關(guān)注的業(yè)者?！拔覀冞@個行業(yè)當(dāng)時有很多人進(jìn)入，但都是做白領(lǐng)公寓的。所以，當(dāng)投資人看到我們居然有超過95%的入住率之后非常吃驚?！贬t(yī)院管理出身的徐早霞從10萬元起步，正是看中了藍(lán)領(lǐng)這一住房租賃市場中的藍(lán)海。

而在此之后，魔方公寓推出的9號樓項目同樣關(guān)注到了藍(lán)領(lǐng)的住宿需求；作為國內(nèi)最大的長租公寓企業(yè)，自如也在今年3月推出企業(yè)服務(wù)式公寓———自如城市之光，主要合作對象為企業(yè)，為企業(yè)員工提供宿舍，其上海區(qū)域負(fù)責(zé)人周藝君告訴記者：“城市之光的上海項目正在籌備中，不日將推出市場?！?/p>

事實上，租賃市場的繁榮一定程度上由產(chǎn)品的豐富程度決定，特別是眼下90后逐漸成為市場消費(fèi)主體，需求更是多元化。記者了解到，在白領(lǐng)、藍(lán)領(lǐng)作為兩個主要目標(biāo)消費(fèi)群之后，市場呈現(xiàn)進(jìn)一步細(xì)分和服務(wù)升級的趨勢。

例如北京一家名為“包租婆”的租賃機(jī)構(gòu)，主推地鐵沿線15分鐘以內(nèi)的分散式女性公寓，產(chǎn)品設(shè)計階段從空間布局、功能規(guī)劃、家居哲學(xué)等角度解決女性用戶痛點，并建立基于女性用戶的管家服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，目前包租婆出租率高達(dá)95-98%。

上海如能以大量的租房需求作為大數(shù)據(jù)，引領(lǐng)企業(yè)創(chuàng)新產(chǎn)品和服務(wù)，將極大提升上海在住房租賃領(lǐng)域的地位。

防止市場野蠻生長

根據(jù)東方證券研究報告，預(yù)計至2030年，我國租賃人口將達(dá)2.7億人，整體市場規(guī)模將達(dá)4.2萬億元，中國的城市化進(jìn)程將進(jìn)入第二階段，會有更多的人口從中小城市向大城市聚集。

“到2020年上海要建立一個多主體參與，多品種供應(yīng)，規(guī)范化管理的住房體系。短期目標(biāo)是到2018年底，全市要新建和轉(zhuǎn)化住房租賃20萬套，還有代理經(jīng)租的住房9萬套?！鄙虾Ｊ蟹抗芫质袌霰O(jiān)督管理處副處長劉紀(jì)來說。

“在實現(xiàn)的路徑上我們有5個方面的考量。第一，要保障租賃當(dāng)事人合法權(quán)益。這里面有很多具體的措施，包括完善公共服務(wù)政策。第二，如何保障當(dāng)事人合法權(quán)益。第三，加大租賃住房的供應(yīng)。第四，發(fā)展各類社會主體。第五，加強(qiáng)住房租賃的監(jiān)管，在信息發(fā)展的同時我們也要建立規(guī)范的體系，防止市場野蠻生長?！眲⒓o(jì)來表示。