深圳新房均價(jià)連續(xù)18個(gè)月下降豪宅入市卻遭搶購

深圳市規(guī)劃和國土資源委員會的數(shù)據(jù)顯示，自2016年10月“深八條”發(fā)布起，深圳新建商品住宅成交均價(jià)已連續(xù)18個(gè)月下降。

2018年3月，新建商品住宅成交均價(jià)為54185元/平方米，環(huán)比下降0.01%，同比下降1.0%，然而成交量的同比和環(huán)比增長均超過150%。

進(jìn)入4月，居民的購房熱情不減。

4月4日，萬科瑧山府二期(項(xiàng)目名：安托山花園二期)獲批預(yù)售許可，總套數(shù)222套，備案價(jià)約97000元/平方米，總價(jià)2000萬元起。去年4月，瑧山府一期開盤均價(jià)約99660元/平方米，二期備案價(jià)比一期均價(jià)低2000元，即便加上7000元/平方米的裝修合同價(jià)，依然低于周邊12萬元/平方米的二手房均價(jià)。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)了解到，瑧山府一期、二期開盤價(jià)遠(yuǎn)低于企業(yè)最初預(yù)期，深圳萬科在2016年的內(nèi)部分享會上，對瑧山府預(yù)計(jì)的售價(jià)是17萬元/平方米。

4月9日，瑧山府二期網(wǎng)上開盤，222套房源在1分鐘內(nèi)售罄，有參與認(rèn)籌的購房者稱從認(rèn)籌開始“就和搶差不多”。

中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認(rèn)為，新房價(jià)格明顯低于二手房價(jià)，成了資本撿漏的突顯空間。

禾略咨詢CEO鄭永祥用股票來比喻這次的高價(jià)“限價(jià)”盤：“牛市里面，定向增發(fā)消息一出，股票連續(xù)漲停，但并不表示市場低迷的時(shí)候，股價(jià)也可以長期低于定增價(jià)。”

深圳鏈家研究院院長肖小平則調(diào)侃：“現(xiàn)在買房的主流是懷揣投資夢想的剛需?！?/p>

去年華潤悅府二期現(xiàn)場開盤時(shí)，因?yàn)橐庀蚩蛻羰情_盤套數(shù)的數(shù)倍，造成“富豪排隊(duì)買房”的現(xiàn)象，今年萬科瑧山府二期改為了網(wǎng)上開盤。

在瑧山府二期獲批前，有中介吹風(fēng)高價(jià)“茶水費(fèi)”，深圳萬科隨后緊急辟謠，發(fā)布告客戶書，甚至對舉報(bào)中介的購房者給予10倍金額的獎勵。

但無論多想“低調(diào)”，一個(gè)近10萬元/平方米的樓盤，開盤當(dāng)天售罄依然引發(fā)了不小的討論。更大的背景則是整體成交量的上升。

據(jù)深圳市規(guī)劃和國土資源委員會統(tǒng)計(jì)，3月，深圳全市商品房一手房成交套數(shù) 2029套，環(huán)比增加155.5%，同比增加152.7%；二手房市場，全市共成交6276套，環(huán)比、同比均有較大增幅。

深圳中原研究中心認(rèn)為，“3月深圳新房市場整體成交已恢復(fù)正?！?。3月底，深圳推出“三價(jià)合一”政策，統(tǒng)一成交價(jià)、評估價(jià)及網(wǎng)簽價(jià)，并且按照這一價(jià)格來計(jì)稅以及申請貸款，以此打擊陰陽合同，引發(fā)了市場的關(guān)注，不少二手業(yè)主隨即提高了掛牌價(jià)。

對比之下，市場供應(yīng)還是收緊狀態(tài)，今年截至4月第二周，獲批項(xiàng)目為10個(gè)，而去年前3月已有11個(gè)項(xiàng)目獲批。根據(jù)深圳中原研究中心的統(tǒng)計(jì)，預(yù)計(jì)4月新房市場有12個(gè)項(xiàng)目入市，其中9個(gè)項(xiàng)目含住宅產(chǎn)品。

供應(yīng)緊張除了受許可證獲批影響之外，也有開發(fā)商主動調(diào)整的因素。位于深圳傳統(tǒng)豪宅區(qū)香蜜湖的深業(yè)中城，在去年12月宣布，420套130-230平方米的大戶型精裝修住宅整體由售轉(zhuǎn)租。深業(yè)中城的預(yù)售價(jià)一度被業(yè)內(nèi)預(yù)估在12萬元/平方米左右，后遲遲未開盤。這個(gè)貨值達(dá)88億元的項(xiàng)目建成不賣，直接讓深控股(深業(yè)集團(tuán)港股上市平臺)的2017年度銷售業(yè)績同比下降約40%，其管理層在業(yè)績發(fā)布會上承認(rèn)了這一點(diǎn)。

更多的房企選擇正面應(yīng)對。2015年12月，泰禾在深圳尖崗山拍下一塊低密度住宅用地，樓面地價(jià)接近8萬元/平方米，成為當(dāng)時(shí)的全國“地王”，緊接著2016年5月，泰禾在深圳坪山以總價(jià)57.2億元、樓面地價(jià)14082元/平方米拿下當(dāng)時(shí)的“坪山地王”。隨著調(diào)控來臨，兩幅地塊在兩年間一直未入市。

去年全年泰禾完成43筆收并購，截至去年底，儲備貨值達(dá)6000億元。龐大的土儲免不了高負(fù)債，泰禾集團(tuán)董事長黃其森在去年年底曾公開表示，爭取在今年上半年將負(fù)債率降到79%，全年降至75%。今年初，泰禾官方宣布這兩幅地塊的項(xiàng)目都將在今年推出，位于坪山的泰禾金尊府在5月入市，尖崗山的深圳院子在9月入市。目前兩個(gè)項(xiàng)目還未獲批，無法得到預(yù)售價(jià)信息。

對于政府“限價(jià)”是否影響到了泰禾的計(jì)劃，泰禾營銷副總經(jīng)理劉偉對經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者表示：“國家利益大于一切，相信政府的判斷和決策，五年后來看這些，都不是事兒?！?/p>

去年底，一名深圳泰禾的營銷部內(nèi)部人士曾表示：“深圳市場的行政色彩比北京還要濃，這讓營銷很難做?！?/p>

還有的開發(fā)商選擇“繞道”。4月10日，新體育集團(tuán)有限公司發(fā)布公告稱，公司非直接全資附屬深圳寶新實(shí)業(yè)擬向?qū)毮艹怯邢薰臼召從繕?biāo)物業(yè)，現(xiàn)金代價(jià)約人民幣4.21億元。目標(biāo)物業(yè)共56套住宅，總樓面面積6342.3平方米。

工商信息顯示，深圳寶新實(shí)業(yè)是深圳寶新體育產(chǎn)業(yè)有限公司的全資子公司，法人代表張曉東曾在2009年9月至2013年12月，任職寶能投資集團(tuán)有限公司副總裁及寶能商業(yè)有限公司總經(jīng)理。

中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認(rèn)為，當(dāng)下“豪宅搶購”就是調(diào)控出來的，采取完全強(qiáng)制手段關(guān)注一手房價(jià)，如此下去，新的不平衡又會出現(xiàn)?！吧钲诳峙乱M快解決一個(gè)新的困局，就是，既要保持調(diào)控政策的連續(xù)性，避免房價(jià)再次出現(xiàn)不正常的向上突破，同時(shí)，又要尊重深圳樓市的客觀規(guī)律，尊重深圳供需關(guān)系嚴(yán)重不平衡的現(xiàn)實(shí)，下大力抓緊落實(shí)長效機(jī)制，落實(shí)剛需住房問題，包括大量提供能夠滿足現(xiàn)實(shí)需要的人才安居房和公共租賃住房。否則，完全靠政策壓著新房均價(jià)，最后可能壓出難以解決的新問題。這樣的調(diào)控是不可持續(xù)的，今年應(yīng)該要有所改變。”他說。