上海自貿區(qū)內土地供應不足,尤其是商業(yè)等性質用地的缺乏一直擠壓著貿易、金融領域的改革“空間”。昨日,上海自貿區(qū)官方網站公布了《關于中國(上海)自由貿易試驗區(qū)綜合用地規(guī)劃和土地管理的試點意見》(以下簡稱《意見》),其中明確指出,今后上海自貿區(qū)內的存量工業(yè)用地,經批準統(tǒng)一轉型為綜合用地時,土地權利人僅需按照市場評估價補繳土地價款即可。業(yè)內專家表示,這意味著上海自貿區(qū)率先在全國實施了更精簡的盤活存量用地方式,工業(yè)用地轉型將不再需要重新走收儲、招拍掛等程序,一定程度上鼓勵了自貿區(qū)主導產業(yè)加速布局其中,引導這些產業(yè)進一步強化。

土地不足已經成為上海面臨的最大資源瓶頸之一,而自貿區(qū)也面臨著類似的發(fā)展制約。據不完全統(tǒng)計,在上海自貿區(qū)現(xiàn)有范圍內,約80%的土地為工業(yè)用地。按照我國相關政策規(guī)定,工業(yè)用地只能用做獨立設置的工廠、車間等用地使用,而自貿區(qū)目前已確定的國際貿易、金融服務、航運物流、專業(yè)服務、高端制造五個主導產業(yè)中,僅高端制造為第二產業(yè),其余均為第三產業(yè),需要更多可開發(fā)商業(yè)地產等的綜合用地。

亞太城市研究會房地產分會會長陳寶存坦言,隨著國家推進各地尤其是北上廣等特大城市盤活存量用地,原則上不再新增建設用地的進程逐步加速,各地都在努力探索如何能夠更快將低效利用甚至閑置的工業(yè)用地重新充分利用起來的渠道,北京、河北等多個城市正通過地方土儲部門收儲低效、閑置工業(yè)用地再重新規(guī)劃成其他功能用地并招拍掛的形式,讓這些土地重新上市,“不過,一般地方土儲部門收儲、規(guī)劃、招拍掛需要一段時間,但其實最終成交結果與讓土地權利人直接補繳土地價款轉變土地用途基本一致,即都由原土地權利人重新按照新用途開發(fā)”。因此陳寶存認為,上海自貿區(qū)采取的新方式能夠盡可能縮短土地轉型周期,讓沒被充分利用的工業(yè)用地盡快形成有效供應。

而從產業(yè)布局的角度來說,自貿區(qū)研究專家、中國人民大學經濟學院副院長劉元春認為,工業(yè)用地補繳地價款后直接轉型綜合用地的方式,將在一定程度上引導資金由第二產業(yè)向第三產業(yè)轉移,尤其是自貿區(qū)的主導產業(yè)將得到進一步強化,比如一些跨國銀行將積極來國內辦分支機構,以享受更多自貿區(qū)金融開放政策。