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廣州"明星"地塊溢價率僅1.4% 一線城市土地市場或現(xiàn)降溫

聯(lián)盟中國m.jwcmsc.cn 時間: 2014-04-22 來源: 中國經(jīng)濟網(wǎng) 

廣州土地市場似乎出現(xiàn)了寒意。

昨日(4月21日)下午,天河油制氣廠“巨無霸”住宅地塊正式拍賣,盡管地塊在出讓前獲得多家大型房企公開表態(tài)關注,但僅僅經(jīng)過三輪競價便迅速成交,1.4%的溢價率成為廣州近一年來最受“冷落”的明星級住宅地塊。

多家研究機構的統(tǒng)計報告顯示,今年一季度一線城市土地市場異?;鸨?,土地出讓金更是創(chuàng)下同期歷史新高。但多位業(yè)內專家在接受 《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示,開發(fā)商資金鏈愈加緊張,拿地熱情的下降或將帶動一線城市土地市場景氣度見頂回落,全國土地市場或現(xiàn)整體性降溫。

廣州明星宅地開賣遇冷

據(jù)悉,本次出讓的油制氣廠地塊位于天河區(qū)奧體中心東部,用地面積為29.59萬平方米,建筑面積不大于60.65萬平方米,為廣州近年來難得一見的中心六區(qū)“巨無霸”住宅用地。

《每日經(jīng)濟新聞》記者發(fā)現(xiàn),天河油制氣廠地塊曾于2011年掛牌出讓,當時的起拍價僅為5850元/平方米,隨后地塊中止出讓。三年后重新掛牌,天河油制氣廠地塊起拍價大幅飆升至10000元/平方米,拍賣總價高達60.65億元。在拍賣會舉行前,包括富力地產、敏捷地產、越秀地產等廣州大型房企均曾透露對該地塊感興趣。

然而,在昨日舉行的拍賣會上,僅有由金融街與保利地產組成的聯(lián)合體和廣州城投集團與珠江實業(yè)組成的聯(lián)合體參與競拍,經(jīng)過僅僅三輪舉牌,不到五分鐘的競價時間,天河油制氣廠地塊以61.5億元由廣州城投聯(lián)合體奪得,溢價率僅為1.4%,樓面地價為10140元/平方米。

“在中心六區(qū)住宅用地賣少見少的情況下,這次的拍賣結果實在令人意外”,中原地產項目部總經(jīng)理黃韜向記者表示,此次出讓的油制氣廠地塊不僅地理位置不俗,項目體量也足夠大,在目前周邊新房售價達到24000元/平方米的水平下,業(yè)界預計樓面地價最終將達到15000~20000元/平方米,但最終成交價僅萬元出頭。

事實上,就在兩個月前,廣州中心六區(qū)最大規(guī)模的 “舊改”項目——廣鋼新城于2月21日正式出讓,萬科、保利等15家知名房企參與競拍,五宗地塊接連刷新區(qū)域地價記錄,溢價率在38%~66%之間,部分地塊成交均價貼近周邊商品房在售價格。

在黃韜看來,同為中心六區(qū)的優(yōu)質住宅用地,天河油制氣廠地塊與廣鋼新城最終出現(xiàn)“一冷一熱”的拍賣結果,與市場出現(xiàn)轉向的跡象不無關系。

網(wǎng)易房產數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計顯示,今年一季度,廣州全市一手住宅共網(wǎng)簽16194套,同比去年大跌40%,合計成交面積為184.6萬平方米,同比大跌42.5%。

“在剛剛結束的第一季度,廣州樓市整體成交依然低迷,3月份也沒有出現(xiàn)業(yè)界預期的小陽春,導致開發(fā)商對后市判斷漸趨謹慎;此外,銀行信貸持續(xù)收緊,房貸并沒有放松的跡象,廣州首套房貸利率幾乎全線上浮,放款時間更長達半年,這對開發(fā)商的資金鏈造成極大的壓力。因此即便地塊條件優(yōu)越,開發(fā)商也不敢輕易入手”,黃韜認為。

一線城市土地市場或降溫

進入新年以來,土地市場分化持續(xù)加劇,一線城市土地市場異?;鸨€城市降溫的勢頭卻愈加明顯。

根據(jù)克而瑞的研究報告顯示,2014年第一季度90個重點監(jiān)測城市經(jīng)營性用地成交建筑面積18309萬平方米,同比減少11%,但土地成交均價達到2594元/平方米,同比大幅增長36%,土地出讓金額4749億元,同比增長21%。

克而瑞研究中心研究經(jīng)理楊科偉認為,一季度土地成交規(guī)模的縮減,一方面是由于政府控制供應量,土地市場供應大幅下降,另一方面企業(yè)在經(jīng)過上一輪的補倉之后,土地儲備相對充足,拿地態(tài)度也愈發(fā)理性。但由于年初一線城市土地市場火爆,新年伊始北上廣深就推出較多優(yōu)質地塊,受到企業(yè)熱捧,導致平均地價快速攀升。

根據(jù)中原地產研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,截至今年4月20日,北上廣深四大一線城市土地出讓金高達2117.26億元,同比2013年同期的1059.95億元上漲幅度高達100%,創(chuàng)下歷史新高。但與此同時,二三線城市土地市場出現(xiàn)明顯的降溫跡象,克爾瑞的研究數(shù)據(jù)顯示,今年一季度重點二線城市土地出讓成交面積為11787萬平方米,同比下降10%,三四線城市成交面積僅為4906萬平方米,同比降幅達到21%。

但值得關注的是,深受開發(fā)商追捧的一線城市土地市場熱度也可能出現(xiàn)見頂回落的勢頭。楊偉科認為,由于部分一線城市把原本計劃在去年末推出的優(yōu)質地塊延遲至今年初投入市場,造成年初出現(xiàn)了多宗天價地王現(xiàn)身,隨著這批優(yōu)質地塊完成出讓,一線城市土地市場的景氣度也將出現(xiàn)理性回落,不同區(qū)域的地塊分化也將加劇。

中原地產研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,4月中上旬,全國54個重點城市合計住宅簽約12.17萬套,較去年同期下調幅度達28%。其中,一線城市合計成交14281套,較去年同期下降25%,市場成交低迷。

“雖然從長期來看,一線城市仍然是開發(fā)商角逐的重點,但隨著墊首付等促銷方式不斷涌現(xiàn),包括廣州在內的部分一線城市逐漸出現(xiàn)市場調整壓力,促使開發(fā)商從此前的樂觀轉為謹慎,帶動一線城市土地市場出現(xiàn)降溫,不同區(qū)域地塊的市場熱度更會出現(xiàn)較大差異”,黃韜認為。

責任編輯: 曹洋
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