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“我們注意到，近年來中國房企在海外投資總額正在快速增長。”仲量聯(lián)行國際資本集團中國區(qū)董事夏飏飏接受《證券日報》記者專訪時表示，甚至個別房地產(chǎn)企業(yè)希望未來海外投資總額占其整體投資布局的比例達到30%以上。
實際上，據(jù)《證券日報》記者不完全統(tǒng)計顯示，從2014年1月14日至今，在不足60天的時間里，綠地、萬達以及碧桂園三家千億元級銷售規(guī)模的房企相繼出海，分別在英國倫敦和澳大利亞悉尼拋出總計約530億元人民幣的海外投資計劃。
對此，蘭德咨詢總裁宋延慶向《證券日報》記者表示，銷售規(guī)模達到千億元級別后，如果想要保持銷售額每年15%以上的增長率，補倉壓力非常大，萬達、綠地、碧桂園等集體“出?！?，可能意在增厚規(guī)模和挖掘利潤空間。
房企海外擴張猛增
“我相信今年房企海外投資總額要比2013年更高?！毕娘r飏向本報記者表示。此外，仲量聯(lián)行亞太區(qū)國際資本集團總監(jiān)Alistair
Meadows 也表示，目前，中國資本輸出勢頭強勁，其中主要包括主權(quán)財富基金、保險公司、開發(fā)商以及個人投資者。
仲量聯(lián)行的最新研究報告顯示，截至2013年底，中國買家在境外商業(yè)地產(chǎn)以及住宅開發(fā)項目的投資額超過100億美元，這使得中國在2013年的海外房地產(chǎn)投資額較2012年增幅超過30%。其中，2013年中國海外商業(yè)房地產(chǎn)投資總額達76億美元，同比增長124%。而2012年和2011年的數(shù)字分別為33億美元和29億美元。
Alistair Meadows
表示，“我們相信，中國投資者在國際房地產(chǎn)市場將不斷尋求資本的多樣化，這一增長標志著長期結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變的開始”。
更為值得注意的是，據(jù)《證券日報》記者不完全統(tǒng)計，2014年開年以來，綠地、新華聯(lián)、雅居樂、萬達以及碧桂園等房企先后拋出海外投資計劃，保守統(tǒng)計，總額度超過541億元。其中，綠地、萬達和碧桂園這三家千億元級房企拋出的海外投資計劃總額超過了530億元，占比超過了98%。
1月14日，綠地集團率先以12億英鎊首次進入倫敦，拿下了英國倫敦兩個住宅項目，同時，這筆投資也拉開了2014年房企海外投資的大幕；此后，新華聯(lián)、雅居樂相繼在韓國以及馬來西亞布局，其中，雅居樂投資4.3億元首度進駐馬來西亞試水；1月24日，大連萬達集團董事長王健林和英國首相卡梅倫共同宣布，萬達將投資20億英鎊至30億英鎊在英國開展城市改造項目，主要投資萬達具有知識產(chǎn)權(quán)的文化旅游商業(yè)綜合項目；2月27日，碧桂園在嘗得進軍馬來西亞的甜頭后，首次進軍澳大利亞住宅市場，斥資7300萬澳元購買了位于悉尼西北部的一處開發(fā)用地；2月28日，綠地集團就馬來西亞新山市兩個項目簽署合作備忘錄（MOU），計劃斥資近200億元人民幣進行投資建設(shè)，其中一個項目將成為迄今為止中國企業(yè)在馬來西亞投資的最大規(guī)模房地產(chǎn)單體項目。
此外，2月25日，由萬科集團、美國知名地產(chǎn)商RFR、漢斯攜手開發(fā)的紐約曼哈頓列克星敦大道610號項目舉行了動工典禮。
至此，萬科、綠地、萬達以及碧桂園等千億元級房企在2014年的前兩個月可謂集體出海，皆有動作，且投資力度非常大。其中，綠地敲定的海外投資總額超過了300億元人民幣。此外，《證券日報》記者獲悉，綠地集團正著手進入加拿大，相關(guān)投資事宜正在洽談中。
房企出海首選美英
“說英語的金融中心城市要比不說英語的金融中心城市更吸引房企，因為其在合同和談判上更容易操作?！毕娘r飏向《證券日報》記者表示，房企投資的國家和地區(qū)主要是金融中心，教育資源，生態(tài)環(huán)境和投資回報優(yōu)勢比較明顯的城市，同時還包括中國人喜歡去的移民城市。
仲量聯(lián)行研究報告顯示，中國房地產(chǎn)投資者在美國紐約、英國倫敦、新加坡和澳大利亞悉尼的表現(xiàn)最為活躍。
該報告顯示，2013年，美國和英國房地產(chǎn)市場吸引中國資本最多，其中美國由2012年的2.64億美元飆升至31億美元，同比暴漲10倍；英國由2012年的13億美元上升至23億美元，同比上漲77%。在亞太地區(qū)，中國對外商業(yè)房地產(chǎn)投資主要集中在澳大利亞和新加坡兩個市場，分別吸引7億美元和10億美元資金。相比之下，2012年，澳大利亞吸引的中國資本僅為2.09億美元，而新加坡在2012年無中國資本進駐商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域。
值得一提的是，紐約和倫敦成為全球吸引中國資本最多的城市。中國投資者在紐約房地產(chǎn)市場的投資額達29億美元，遠遠超過2012年的2億美元。而2013年倫敦吸引中國房地產(chǎn)投資者的投資總額為21億美元，倫敦也仍是包括中國投資者在內(nèi)的海外投資者的首選城市。
對于登陸歐洲首選英國倫敦投資住宅項目，綠地集團董事長、總裁張玉良表示：“倫敦是全球金融中心，也是歐洲大陸最為國際化、經(jīng)濟發(fā)展最為成熟且最具開放性和多樣性的城市，是投資歐洲的首選城市。特別是近兩年倫敦房地產(chǎn)市場交易活躍，2013年內(nèi)住宅均價平均上升10%，預計2014年總體需求還將呈現(xiàn)上升態(tài)勢。而越來越多個人投資者青睞于英國市場則主要基于以下原因：穩(wěn)定的資產(chǎn)回報、優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)、良好的市場流動性?！?/p>
“推動中國海外投資大幅攀升的主要動力，來自于中國政府推行的‘走出去’政策。政策的放寬，促成并帶動了各行各業(yè)的對外投資?！敝倭柯?lián)行國際資本集團亞太區(qū)總監(jiān)Alistair
Meadows表示：“其結(jié)果是，在過去的12個月至18個月，保險集團、開發(fā)商以及超高凈值人群均在全球范圍內(nèi)不斷尋求房地產(chǎn)投資機會，以將其資產(chǎn)組合多樣化。這是一個長期的結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變的標志
，中國資本將成為全球房地產(chǎn)市場一個長期且不斷增長的重要因素?！?/p>
追逐高收益
“從投資角度來看，企業(yè)到哪里去都要講究投資回報和風險控制，但在政府鼓勵企業(yè)‘走出去’的背景下，每個企業(yè)可能要根據(jù)自身情況做出投資決策。”
泰禾集團董事長黃其森則向《證券日報》記者表示，有些企業(yè)更專注于國內(nèi)市場這個大盤子，比如，“北京就相當于歐洲了”，“福建的GDP也已經(jīng)超過了馬來西亞”。而在黃其森眼里，“去海外投資，短期內(nèi)仍不會是主流”。
不過，在張玉良眼中，海外房地產(chǎn)市場儼然是一塊大蛋糕。
在2013年實現(xiàn)狂飆突進式的拓展，并以超預期的30億元人民幣銷售收入成功收官后，綠地集團海外投資擴張計劃迅速擴容。綠地集團表示，基于對海外市場的樂觀預期及現(xiàn)有項目儲備規(guī)模，綠地對2014年海外板塊業(yè)績調(diào)高預期，預計2014年新增投資50億美元至80億美元，預計全年海外業(yè)務收入將突破130億元人民幣。
綠地集團稱，2014年，綠地海外業(yè)務將實施“拓展與提升并進”。一方面深耕優(yōu)質(zhì)市場，在已進駐并產(chǎn)生可觀效益、擁有較好前景的國家及城市適時追加投資；另一方面將新辟潛力市場，繼續(xù)依托國內(nèi)富裕及中產(chǎn)階層拓展市場，擇優(yōu)儲備成本合理、杠桿性強、盈利水平較高的項目，形成更加優(yōu)化合理的海外投資布局。
對此，有業(yè)內(nèi)人士向《證券日報》記者表示，合理化布局海外市場更重要的是如何設(shè)計投資的產(chǎn)品業(yè)態(tài)以及控制風險。
仲量聯(lián)行監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2013年，在商業(yè)房地產(chǎn)細分市場中，辦公樓市場繼續(xù)成為中國海外商業(yè)房地產(chǎn)投資者的首選資產(chǎn)類別，占其總交易額的85%。同時，中國海外商業(yè)房地產(chǎn)投資者對商鋪和酒店市場以及住宅土地開發(fā)的興趣不斷增長。
對此，夏飏飏接受《證券日報》記者采訪時稱，從投資回報和風險管控上來看，房企收購帶有一定租戶的商業(yè)寫字樓開發(fā)風險相對較小，不過，其回報率要比直接投資開發(fā)項目的回報率低。相對而言，房企去海外主導開發(fā)住宅、旅游地產(chǎn)等業(yè)態(tài)的產(chǎn)品回報率較高，但也伴隨著相應的高風險。
更為值得注意的是，夏飏飏向《證券日報》記者透露，個別房企希望海外市場投資能占其全部地產(chǎn)業(yè)務投資的30%以上，這可能是企業(yè)多元化布局的重要考量，比如為了尋求外匯、融資和市場的多元化布局而“走出去”。
事實上，夏飏飏強調(diào)，每個公司有各自走出去的因素，“我不排除現(xiàn)在的海外市場是一個好的市場，但有些企業(yè)除了尋找新的利潤增長點外，也不排除其有拓展融資渠道的意圖”。以英國倫敦和美國一些城市來說，有些項目的開發(fā)資金可能有60%來自銀行貸款，其貸款利率約為3%。不過，每個國家的融資成本和項目貸款額度占其整體投資比例并不相同，澳大利亞的貸款利率就約為6%。
顯然，3%-6%的利率與國內(nèi)時而出現(xiàn)的10%以上利率相比，資金成本的高低不言而喻，這也是未上市房企爭取赴港上市，而已登陸A股市場的房企爭相買殼擠入海外資本市場的重要因素。
編者按：自2014年年初開始，國內(nèi)知名房企出海圈地的速度進一步加快，而這背后，除了滿足當?shù)厝说馁彿啃枨笾猓艽蟪潭壬?，暗合了中國中產(chǎn)階層海外投資置業(yè)實力及意愿的高漲。相比于中國的房價，其它很多國家房地產(chǎn)可謂是價值洼地。在趨利的作用下，中國資本正在成為全球房地產(chǎn)市場一個長期且不斷增長的重要因素。
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