有些看似裝修精美、家具嶄新、價(jià)格低廉的出租房，卻有可能是隱藏著甲醛等有害物質(zhì)超標(biāo)的“串串房”。如何避免租到“串串房”？如果不慎租到了這種房子，如何維護(hù)自身合法權(quán)益？近期，北京市海淀區(qū)人民法院審結(jié)了一起涉及“串串房”的房屋租賃糾紛，法院判決雙方解除合同，中介公司向租戶退還押金及合同解除后的剩余租金。

租到甲醛超標(biāo)房，中介公司拒退押金

北京消費(fèi)者何女士通過愛居公司看中一套一居室房屋，該房屋地理位置優(yōu)越、裝修風(fēng)格精美，且月租金比市面上同等面積的房屋便宜。于是，她決定租下這套房屋，并與愛居公司簽訂了《北京市房屋租賃合同》，約定租期1年，每月租金5200元，押金5200元，每季度支付。簽約當(dāng)天，何女士就將3個(gè)月租金及押金支付給了愛居公司，隨后搬入該房屋居住。入住半個(gè)月后，何女士時(shí)常感到頭痛、呼吸道過敏不適。經(jīng)與愛居公司溝通后，何女士委托鑒定機(jī)構(gòu)對(duì)房屋內(nèi)空氣質(zhì)量進(jìn)行鑒定，結(jié)果顯示甲醛、苯、總揮發(fā)有機(jī)化合物含量不符合標(biāo)準(zhǔn)。何女士要求解除合同，退還全額租金，并搬離了該房屋。愛居公司拒絕了何女士全額退款的要求，認(rèn)為消費(fèi)者是因自身原因提前解除租賃合同，僅同意退還剩余租金。雙方協(xié)商未果，何女士將愛居公司訴至法院，要求確認(rèn)雙方簽訂的《北京市房屋租賃合同》已解除，愛居公司返還房屋租金1.56萬元、押金5200元，共計(jì)2.08萬元。

愛居公司辯稱，不認(rèn)可何女士主張的甲醛超標(biāo)鑒定結(jié)論，公司請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)重新進(jìn)行了鑒定，報(bào)告結(jié)果顯示是合格的。何女士提前解約的行為構(gòu)成違約，應(yīng)按合同約定扣除押金作為違約金，僅同意退還何女士預(yù)交的剩余2個(gè)月租金。

出租房有害物質(zhì)超標(biāo)，中介公司違約

北京市海淀區(qū)人民法院審理認(rèn)為，何女士和愛居公司簽訂的《北京市房屋租賃合同》系雙方真實(shí)意思的表示，未違反國家法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬有效。雙方均應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同約定履行自己的相應(yīng)義務(wù)。根據(jù)合同約定，愛居公司應(yīng)當(dāng)交付符合正常使用要求的房屋。根據(jù)何女士提交的檢測(cè)報(bào)告，愛居公司交付的涉案房屋室內(nèi)空氣中甲醛、苯、總揮發(fā)有機(jī)化合物不符合標(biāo)準(zhǔn)，不符合正常居住條件，愛居公司已構(gòu)成違約，何女士有權(quán)依法解除租賃合同，愛居公司主張何女士構(gòu)成違約于法無據(jù)，應(yīng)退還押金5200元。

關(guān)于何女士主張愛居公司退還全額租金，法院經(jīng)審理認(rèn)為，合同解除后的剩余租金，愛居公司應(yīng)予退還，愛居公司對(duì)此不持異議。就合同履行期內(nèi)的租金，雖然涉案房屋內(nèi)空氣不合格，但涉案房屋仍具有一定使用價(jià)值，何女士在合同存續(xù)期間仍獲得部分居住使用利益，故愛居公司對(duì)上述期間的已付租金僅負(fù)部分返還義務(wù)，返還金額由法院綜合考慮室內(nèi)空氣質(zhì)量不合格程度、何女士實(shí)際遭受的損害后果、居住時(shí)間長(zhǎng)短、何女士的年齡及健康狀況等因素酌情判定為2000元。最終，法院判決何女士與愛居公司之間簽訂的《北京市房屋租賃合同》解除，愛居公司退還押金5200元、租金1.24萬元，共計(jì)1.76萬元。

法官提醒

簽訂合同時(shí)，可對(duì)空氣質(zhì)量等進(jìn)行明確約定

北京市海淀區(qū)人民法院法官楊晴表示，本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)在于何女士提交的檢測(cè)報(bào)告結(jié)論不被中介公司認(rèn)可。本案中，何女士提交的檢測(cè)報(bào)告雖系其自行委托，但檢測(cè)機(jī)構(gòu)具有相應(yīng)資質(zhì)，且愛居公司未提交證據(jù)證明該次檢測(cè)程序、方法、依據(jù)等存在瑕疵等其他足以推翻該檢測(cè)報(bào)告的相反證據(jù)。愛居公司再次委托鑒定時(shí)，何女士已搬出涉案房屋，被鑒定對(duì)象的客觀條件已發(fā)生變化，鑒定結(jié)果的準(zhǔn)確性無法保證，因此法院對(duì)何女士提交的檢測(cè)報(bào)告予以采信。

《民法典》規(guī)定，當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人可以解除合同；當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。本案中，愛居公司交付的涉案房屋室內(nèi)空氣中甲醛、苯、總揮發(fā)有機(jī)化合物不符合標(biāo)準(zhǔn)，不符合正常居住條件，愛居公司已構(gòu)成違約，何女士有權(quán)依法解除租賃合同，并向愛居公司主張賠償損失的違約責(zé)任。

楊晴提醒消費(fèi)者在租房時(shí)要擦亮眼睛，遇到裝修、家具嶄新，價(jià)格卻低于正常標(biāo)準(zhǔn)的房屋要提高警惕，可以使用空氣質(zhì)量檢測(cè)儀、試劑盒等工具，在租房前進(jìn)行測(cè)試。在簽訂租賃合同時(shí)，可以對(duì)房屋空氣質(zhì)量等事項(xiàng)及違約責(zé)任進(jìn)行明確約定。如果不小心租到了有害物質(zhì)超標(biāo)的房屋，出租人因未交付符合居住條件的房屋構(gòu)成違約，承租人可以依法解除合同。承租人要注意保存好證據(jù)，必要時(shí)可委托專業(yè)鑒定機(jī)構(gòu)對(duì)房屋空氣質(zhì)量進(jìn)行鑒定，以便維權(quán)。 （孫蔚）