魯力攝

原本穩(wěn)固運營多年的住房體系如今面臨著突破的可能性，第一個“吃螃蟹”的城市是深圳。

6月5日，深圳公布《關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見（征求意見稿）》（以下簡稱《意見》），明確了到2035年的住房發(fā)展目標(biāo)。根據(jù)文件透露的信息，今后深圳的住房供應(yīng)體系中，人才房、安居房、公租房比重將大大增加，占新增住房供應(yīng)總量的60%左右。

有業(yè)內(nèi)人士分析指出，這份《意見》對深圳住房市場有著深遠(yuǎn)影響，有助于使住房回歸居住屬性。與此同時，深圳也為其他城市的房地產(chǎn)市場樹立了一個“風(fēng)向標(biāo)”。那么其他城市是否會跟進(jìn)呢？

樓市“游戲規(guī)則”變了

經(jīng)歷了房地產(chǎn)市場熱潮后，2016年9月起，國內(nèi)熱點城市相繼開啟調(diào)控按鈕，對市場采取限購、限售、限貸、限簽等多重措施。時至今日，這輪波及全國范圍的調(diào)控未見停，部分城市仍在不斷加碼。

就在深圳公布《意見》的同一天，天津、湖北、徐州等地也更新了樓市調(diào)控政策。其中天津要求堅決打擊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)擾亂市場秩序的違法違規(guī)行為；湖北倡導(dǎo)以公證搖號方式進(jìn)行公開銷售，并提高住房用地比例；徐州則針對各類商品房進(jìn)行兩年到六年不得出售的限制。

當(dāng)國內(nèi)多地正在如何限購、限售等調(diào)控政策上做文章時，深圳的《意見》已在探索如何進(jìn)一步建立房地產(chǎn)長效機(jī)制。

《意見》公布當(dāng)天上午，深圳市住房建設(shè)局負(fù)責(zé)人在答記者問時表示，當(dāng)前深圳房價高企，住房供需不平衡、結(jié)構(gòu)不合理、保障不充分等問題日益突出，現(xiàn)有住房供應(yīng)與保障體系難以滿足廣大市民對改善住房條件的新需求，難以滿足深圳實施人才強(qiáng)市戰(zhàn)略的新需要，難以滿足深圳建設(shè)創(chuàng)新引領(lǐng)型全球城市的新要求，急需出臺新的住房供應(yīng)與保障政策，破解發(fā)展中的難題。

“新政策出臺后，現(xiàn)有的房地產(chǎn)調(diào)控政策不變，要通過嚴(yán)格落實各項調(diào)控措施，確保房地產(chǎn)市場持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展”，上述負(fù)責(zé)人說。

對于這份《意見》，資深地產(chǎn)評論人朱文策表示，深圳的做法從長遠(yuǎn)角度規(guī)劃住房問題，有利于減少“五年住房計劃”式的短期行為，讓住房政策的可持續(xù)性更強(qiáng)，顯示了深圳的歷史擔(dān)當(dāng)。

“文件很明確地提出住房的民生屬性優(yōu)先，經(jīng)濟(jì)屬性次之”，朱文策認(rèn)為，這表明深圳把房地產(chǎn)的問題視為“社會政策”，要著手解決的是老百姓的住房問題，所以深圳的《意見》其實意味著未來房地產(chǎn)“游戲規(guī)則”的變化。

三大供應(yīng)來源抑制房價

《意見》最受人關(guān)注的便是住房供應(yīng)體系變化。由于各類非商品屬性住宅的供應(yīng)量加大，今后深圳也會形成“商品住房+政策性支持住房+公共租賃住房”三大住房來源。

今后，商品住房將只占到深圳住房供應(yīng)的40%左右，價格繼續(xù)受宏觀調(diào)控的限制。政策性支持住房包含人才住房和安居型商品房，兩者合計占住房供應(yīng)的40%，租售價格分別為市場價格的60%和50%，房屋可租可售。公共租賃住房將占住房供應(yīng)的20%左右，以小戶型為主，房屋只租不售，租金為市場價30%左右，部分受照顧人員可以享受市場租金10%的租房優(yōu)惠。

具體在住房供應(yīng)量方面，《意見》也給出了誠意——到2035年，新增建設(shè)籌集各類住房共170萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少于100萬套。近期（2018年至2020年）深圳將首先建設(shè)籌集各類住房42萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房不少于25萬套。

“未來17年,年均新增建設(shè)各類住房10萬套，遠(yuǎn)高于過去5年年均5.1萬套的新建商品住房供應(yīng)水平，但是商品住房計劃年均供應(yīng)4萬套，低于過去5年年均4.4萬套的成交水平”，克而瑞廣州首席分析師肖文曉表示，這一高一低，意味著今后商品房的供應(yīng)不足可通過大幅增加保障型住房供應(yīng)來彌補，從而穩(wěn)定供求關(guān)系，抑制房價持續(xù)上漲的沖動。

對于那些價格早已高企的商品住宅，肖文曉認(rèn)為價格并不會出現(xiàn)波動，“深圳早已進(jìn)入二手房交易為主的存量房時代，保障和市場分開之后，剩下的商品住房可以名正言順地為居民的高層次住房需求服務(wù)”。

長效機(jī)制有益探索值得肯定

加快建立長效機(jī)制，并以20年為周期去規(guī)劃住房制度安排，朱文策認(rèn)為，從這一點來看深圳的做法是值得肯定的。

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉指出，將人才住房、安居型商品房這兩種具有政府和市場合作供給特征的政策性支持住房納入到供給體系中來，在公租房保障和商品住房市場之間架起一座橋梁，將各類租賃住房供給的占比顯著提高，適應(yīng)了非戶籍常住人口和年輕人占比高、人口流動性大等特點。

當(dāng)前，不少熱點城市紛紛出臺人才引進(jìn)政策，給予戶籍松綁、購房優(yōu)惠、人才住房優(yōu)惠等照顧?，F(xiàn)在，深圳在人才房、安居房等供應(yīng)體系建設(shè)上邁出了第一步，其他城市是否會跟進(jìn)呢？

肖文曉認(rèn)為，今年5月底住建部曾經(jīng)點名的16個房地產(chǎn)熱點城市，很可能會以深圳為范本，研究出臺新的住房發(fā)展規(guī)劃，實施保障性住房的比例不低于新增供應(yīng)的50%的方案。

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僵持觀望結(jié)束，5月深圳新房住宅迎成交小高峰

經(jīng)歷了4月的新政消化期，市場觀望與僵持期結(jié)束，5月的深圳樓市迎來了成交小高峰。根據(jù)深圳克而瑞的統(tǒng)計，5月深圳全市新房住宅（含公寓）成交3449套，環(huán)比4月增加36.87%。新房成交面積30.59萬平方米，環(huán)比增加31.82%。價格方面，數(shù)據(jù)顯示5月深圳新房住宅成交均價為54764元/平方米，環(huán)比下跌0.89%，同比上漲4.75%。

從單套成交面積分布來看，5月深圳新房成交仍以70至90平方米住宅為主，此類住宅成交面積總和為12.7萬平方米，合計1492套。

當(dāng)前，深圳新房成交主要集中在龍崗、龍華和坪山等地，其中龍崗5月成交面積達(dá)11.27萬平方米，龍華和坪山分別成交5.61萬平方米和4.47萬平方米。

成交均價較高的區(qū)域為福田和南山，其中福田樓盤均價達(dá)96512元/平方米，南山為79649元/平方米。5月各區(qū)一手房成交均價漲跌不一，其中漲幅最大的坪山區(qū)，均價環(huán)比增加40.42%，達(dá)到32672元/平方米，跌幅最大的寶安區(qū)環(huán)比下降18.57%，為51683元/平方米

在項目推售方面，5月深圳共有7個項目正式開盤，開盤時間都集中在5月下旬。其中，位于南山的海上世界雙璽花園主推205—422平方米住宅，開盤均價達(dá)到12.12萬元/平方米。其他項目集中在龍崗、寶安、光明等區(qū)，開盤均價集中在4.5萬至6.2萬/平方米之間。(記者葛政涵)